一戸建てを建て替える手順~借地編~

建替え、手順、借地一戸建ての建替えをしよかなと思った時、どうすれば良いのでしょうか。

単純に壊して、新築すれば良いと言うのは分かりますが、どのような手順で進めていけば良いのかを、いざ詳細に考えてみると分からないことも多いと思います。

漠然と分かっていても確認したいこともあるかと思います。

特に、土地が借地の場合はなおさらでしょう。

勝手に解体してしまうと「契約違反だから借地権は消滅します。」なんてことにも・・・?!

そこで、借地の場合での一戸建てを建替える手順をまとめてみました。

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まずは土地の賃貸借契約書を確認するところからスタート!

借地権の場合、肝となるポイントは、地主の承諾です。

通常は建て替える場合は、地主の承諾をとる必要があるという賃貸借契約になっていると思います。また、この承諾の中には、住宅ローンを使う場合には、銀行に提出する抵当権設定の承諾も含まれます。

この承諾書には地主の実印と印鑑証明書を添付する必要が出てきますので、地主にだまって建て替えは出来ません。

 

建て替えしようかな~と漠然と思っている段階でも、地主に気軽に相談できる人間関係があるならそれでも良いですが、承諾料も絡むので建て替えの意志がある程度決まってから地主には話したいと思うのも普通だと思います。

その場合は、自分で条件を確認するのに一番良い方法は、賃貸借契約書を確認することです。

賃貸借契約書には、建てかえる場合の取り決めの項目があるはずです。と言っても、「建て替える場合は地主に承諾が必要」と、記載があるだけで金額的な取り決めはないことが多いです。あればそれに従えば良いので一番分かりやすいです。

ですが、契約書に金額の決め方がなかったとしても、建て替える場合と書いてあれば少なくとも建て替えは出来るということになります。あとは承諾料が合意できるかということが焦点になります。

このように、借地権の土地で建て替える場合は、大前提として賃貸借契約書のチェックをしましょう。

下調べをする!ポイントは3つの内容を整理すること。

建替え、調査、

何事も事前準備は必要ですが、建て替えの場合の下調べは大きく分けて3つになるかと考えています。

1、建物に関することの調査(ハウスメーカー、工務店など)

2、お金に関することの調査(補助金、借地承諾料、住宅ローンなど)

3、家族の要望に関すること(建て替えの目的や要望、時期、ライフスタイルなど)

この3つの内容を整理してすすめていくと、スムーズな建て替えが出来るのではないかと思います。

順に調べ方について見ていきます。

建物に関すること

これはハウスメーカーや工務店など、どこで建てるかを検討する内容です。

雰囲気の好みをはじめ、各々の優先順位で希望の依頼先は変わってきます。

どこで建てるのが良いのかというのは、人それぞれ違うのでなんとも言えないですが、まずは資料を集めてみて希望の雰囲気に合うものを絞っていくと良いかと思います。

注意点は大手ハウスメーカーであれば、地域を問わず対応できると思いますが、工務店だと施工可能エリアも異なってきますので注意が必要です。

また、対応可能エリアであっても土地の大きさや道が極端に狭い場所だと逆に大手ハウスメーカーは対応不可で工務店だとOKという場合もあります。

調べ方は、インターネットでホームページを確認すること。展示場に足を運んでみること。対応エリアから絞って資料請求をしてみることが良いでしょう。

対応可能なエリアから工務店を探して問合せるには下記のようなサイトが便利です。

対応可能な工務店はこちらから

ただし、資料請求しすぎないようにすると良いかと思います。それぞれプランを提案してくれるとは思いますが、都度打合せが重なると大変な上に、みんな熱心に接客してくるので断りづらくなります。。。

とは言え、建て替えという言うビックイベントですので、一社からしかプランを取らないよりは2~3社は問合せた方が良いかなとも思います。

またハウスメーカーの展示場に足を運ぶと、さまざまな工夫が実例として見れますのでアイデア集めにも良いと思います。なので、一括での資料請求は工務店や設計事務所に絞って、ハウスメーカーは展示場で確認するというのも有りかと思います。

ちなみに、設計事務所に設計を依頼するというケースもあります。この場合、設計事務所が主導で施工店を探す流れになることが多いです。今回の流れは、設計事務所に依頼する流れではなくて、ハウスメーカーや工務店が設計も行う場合を例に紹介していきます。

お金に関することの調査

建て替える時にお金に関することの調査は必須ですね。

お金に関する調査は主に2つ。

一つは予算に関すること、もう一つは補助金に関することです。

 

予算内での建て替えとなるのは当然ですが、住宅ローンを使う場合などは、「そもそも自分の予算がいくらなのか」から調べる必要もあります。

建売住宅などの住宅ローンは販売価格と諸費用で資金計画は分かりやすいので事前審査に出すのもラクですが、建て替えの場合の住宅ローン審査は、建物の見積もりや解体費、諸費用等がまずは分からないので住宅ローン審査を出すのも難しい状況ではあります。

ですので、まずはどういった資金が必要なのかを把握していくことからはじまります。もしもローンに不安がある場合は、ハウスメーカーや工務店などにはじめの段階で相談してまずローン相談からされるのも良いでしょう。

地主に支払う承諾料については、下記コンテンツにて紹介しています。

借地権の更新料、建替え承諾料、譲渡承諾料(名義変更料)、条件変更承諾料っていくら?

 

2つ目は補助金や助成金に関することです。

建て替えの時の補助金は、その時その時によっても様々種類があります。

建て替える場所による違いや設備による違い、住まい方による違い、建て替える前の築年数や構造による違いなどによって、補助金が使えたり使えなかったりすることもあります。

2018年(平成30年)に住宅購入(新築)でもらえる補助金まとめ

に概ねまとめていますが、住所毎の補助金の有無までは網羅出来てはいません。

具体的な調べ方については、下記コンテンツに記載しましたのでご参照ください。

住宅の新築・リフォームなどの補助金と税制優遇の種類と調べ方

 

建て替えの補助金に関しては、解体前に手続きが必要なものが多いので、必ず事前に調べておくことをおすすめします。

家族の要望に関すること

調査と言うと重たいかもしれないですが、「建て替えて、どんな家にしたいか?」という点をじっくり家族と話して考えていくことです。

用途や間取りや外観、インテリア、内装の雰囲気などに渡って希望をかためていきます。この時にはさまざまな情報を見れば見るほど自分達の好みが分かってきます。HPや雑誌、SNS、または街中の家、ショッピングモールの店舗の内装に渡るまで参考になるものは溢れています。

そもそも好みの内装やインテリアを調べることにも、好き嫌いはあると思いますが、自分の好みをつきつめていくと、自分の要望が実現出来るハウスメーカーや工務店はどこだろう?と考え出しますので、自ずと施工会社が決まってきます。

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実際にハウスメーカーや工務店に問合せをしてみる。

ハウスメーカー、見積もり、

ある程度の下調べをしたら、実際に資料請求をしてみたり、展示場や工務店に実際に足を運んでみます。

おおまかな流れとしては、希望の流れを伝えて、敷地調査してラフプランや概算見積もりを作成してもらって打合せをすすめていく流れになります。

ここからが本格的なスタートではありますが、施工店がどんどんリードしてくれますので流れにのっていると引渡しまでは進めます。

進めますが、その中でも自分自身の道筋はしっかりと把握しておいた方が良いですし、何より施工店選びという大きな決断もする必要があります。

プラン・概算見積もりを各社からもらう。

初回の来店から敷地の資料がそろっていれば、概ね2~3週間程度でプランと概算見積もりは出そろうと思います。

相見積もりは、この段階で、2社ぐらいまで絞る方が多いです。もちろん、「どうしてもこの企業で建てたい!」という施工会社が見つかれば素敵なことです。他は断って一本に絞って良いと思います。

ハウスメーカーや工務店を絞り込む時の注意点としては、坪単価で考えないということです。

坪単価の出し方と考え方と定義についてわかりやすく解説【一戸建て・注文住宅編】

上記コンテンツにて詳細は紹介していますが、坪単価の基準は企業によってバラバラです。

なので、坪単価で判断するのではなくて、最終的に支払う総額と内容で比べた方が良いです。

プランの詳細を打合せしていく

ここからプラン(間取り)の詳細を打合せしていく流れになります。場合によっては、先に設計契約を求められることもあります。

着工までにはさまざま決めていくことがありますので、未契約のまま打合せ回数だけ増えていくのは工務店にとってはリスクが増えてきます。施主にとっても複数の会社との打合せの時間を取る必要がありますので、一つのところに集中決めてして打合せした方がより良いものが出来るかとも思います。

なので、この段階で施工店を絞り込むことになります。

設計契約の場合、契約時に費用はそんなに要求されないと思いますが、もしも途中で建築計画がなくなった場合には、そこまでの作業に対しての費用の支払い義務が出てきます。

それゆえ、設計契約の前には、住宅ローンの事前審査はしておいた方が無難かとは思います。

住宅ローンの事前審査をする。

住宅ローンの事前審査は、プランと概算見積もりが出た時点で出来ますのでまずは早めに行っておいた方が良いと僕は考えています。

住宅ローンの事前審査は、ハウスメーカーなどを通しておすすめのところにて行うのが良いかとは思いますが、ハウスメーカーを選定する前に事前審査をする場合、ハウスメーカー経由で事前審査をすることに抵抗があることも少なくないかと思います。

その場合はネット銀行などで、自分で事前審査を行うのも良いでしょう。

つなぎ融資を使う場合には、ネット銀行においては使えるところと使えないところがありますので、出来るところで審査をしないと無駄になってしまいますのでご注意ください。

借地の場合、地主との話しあいを進める

借地の場合は地主さんと建て替えの可否を進める必要があります。

旧法借地権の場合、基本的には建替は出来ますので、承諾料を取り決めることになります。万が一、地主が承諾してくれないという場合でも、非訟手続と言って、裁判で地主の承諾に変わるものとして建て替えの許可は取れます。

ですが、この非訟手続をした場合も承諾料が必要であることには変わらない上に、住宅ローンで銀行に提出する必要がある、地主の承諾書はもらえないので、住宅ローンを組むことが困難になります。

信用金庫によっては、住宅ローンの融資をしてくれることもありえますが、例外的な扱いになるかと思いますので、ハウスメーカーの担当者とよく相談されると良いと思います。

いずれにせよ、地主さんとの関係は、非常に大事ですので慎重かつ丁寧にお話されることは大事になりそうです。

参考:借地権の更新料、建替え承諾料、譲渡承諾料(名義変更料)、条件変更承諾料っていくら?

参考:旧法借地権、普通借地権、定期借地権の違いを分かりやすく図解してみる。

また、いつまでに承諾をもらえば良いかもポイントとなります。

承諾料は、まとまった金額になりますので、資金計画に影響が出るポイントになりえます。それゆえ、遅くともローンの本申請をする前までには合意しておきたいところかと思います。

また、承諾料の支払いは、基本的には承諾書に印鑑をもらう時になります。もちろん地主さんとの話し合いにもよりますが。

諸費用と詳細見積もり、仮住まいの打ち合わせる

建て替えのプランがまとまり、仕様と呼ばれる内装や設備の打合せを進める段階になったら、解体費用や地盤調査改良の概算、その他にかかる諸費用を出しもらいます。

地盤改良に関しては、解体後に地盤調査を行って正式な見積もりが出ますので、概算でのスタートになってしまうのは仕方のないことです。

ですが、近隣のデータから概算の見積もりは取れますのである程度把握しておいた方が良いでしょう。

そして、諸費用一式が出てくれば予算がつかめますので、それをもとに住宅ローンの本申込を進めることになります。

また、建て替えの場合は、仮住まいも探していく必要があります。施工店のつながりのある業者さんを紹介してくれたり、不動産業も兼ねている場合は、施工店が探してくれることもあります。

それがなければ、地元の不動産屋さんに行って仮住まいを探してもらうと良いでしょう。短期入居ということで、短期不可というケースもありますので条件を先に伝えて案内してもらうと良いと思います。

住宅ローンの本申込と金銭消費貸借契約をする

住宅ローンでつなぎ融資を使う場合、建物の請負契約の時、手付金を支払う時に、住宅ローンを借りることになりますので、この段階での本申込および金消契約(金銭消費貸借契約)を行う必要があります。

そして、建物の工事請負契約の時に手付金の振込の段取りをしていきます。

つなぎ融資をつかわずに、手付金や中間金は現金で支払い、引渡し時のみ住宅ローンという場合ですと、住宅ローン契約のタイミングはもう少し後でも問題はないです。

ですが、早め早めで対応していったほうが安心感はありますよね。

解体したは良いけどローンが通らないというような悲劇は笑えないですので。

 

工事請負契約を結ぶ

建物、請負契約

一般的には、新築工事の契約金の支払いは、

工事請負契約の時に1/3。

建物が立ち上がった時(上棟時)に1/3。

完成して、引渡しの時に1/3。

となります。(施工会社や契約内容の打合せでも変わる場合はあります。)

その金額を支払って工事請負契約を結ぶことになります。

工事請負契約には、金額だけではなく、工期も記載されますので、この契約時には引渡しの日も決まります。

仮住まいへの引越し~解体

新築計画がまとまって、工期が決まると自ずと解体の日取りも決まってきます。今度はその解体の日取りに間に合うように仮住まいへの引越しが必要になります。

片付けの時のポイントとしては、粗大ごみも含めて捨てるものは自分で捨てておくことが重要です。

解体するのだから一緒に捨ててよ~と思うところですが、解体業者に依頼すると産業廃棄物となり有料になります。もちろん、粗大ごみは自分で出しても有料ですが、その方が安いです。

タンスなど木製の物でどうしても出すのが難しい場合は、廃材として処理してくれることもありますので、相談してみると良いでしょう。

また、解体工事をする前に提出すべき補助金がないかどうか、このタイミングで再確認しておきましょう。

近隣挨拶と解体工事着工

解体工事の着工前に近隣挨拶を行ないます。

施工店が必ず挨拶にまわってくれますが、近隣の方はやはりご自身でも顔を見せて挨拶しておいた方が良いです。というのも、営業マンとして現場に携わると、ご自身でいかれない方の場合、やはり近隣と仲が良くないケースもあります。

その場合に決まって言われるのが、「本人が挨拶にこない。」と言うフレーズ。そしてややこしくなると、工事中のクレームにつながることもありますので、やはり最初が肝心ということで、挨拶はまわるべきだと思います。

地鎮祭を行う

地鎮祭を行うかどうかは、人それぞれですが、行う場合には解体終了後から着工前に行うことになります。

希望する場合は、施工店に伝えると、神主さん含めて準備してくれます。

また、地鎮祭と建前も行うのか?という質問もよくありますが、最近では、建前はせずに地鎮祭のみ行うケースが多いです。

というか建前はやったことがありません。この辺りは地域によっても違うとは思いますが。

地盤調査・地盤改良を行う

新築の間取りや内容が決まっても、最後まで見積もりが出てこないのが地盤改良工事です。

ここでいよいよ地盤調査を行って、必要な改良の計画をし、見積もりが出てきて地盤改良工事となります。

地盤改良もさまざま方法がありますが、ハウスメーカーによって採用している方法がそれぞれあると思います。地盤改良の方法まで希望される方はほとんどいないですが、改良方法にこだわりがある場合は相談してみると良いでしょう。

地盤改良工事とは?3つの工法の種類(木造一戸建ての場合)

地盤改良工事の費用はいくら?そもそも地盤改良って必要なの?

いよいよ新築工事の着工となります!

新築工事の着工は、何を持って着工かと言うと地盤改良工事です。

つまり、地盤改良工事を行う時までに、建築確認申請の許可をもらっておく必要があります。

ありますが、建築確認は全て施工店、もしくは設計事務所がやってくれますので、心配する必要はありません。

着工したら、意外とやることはなく、工事を見守り完成を楽しみに待つのみとなります。場合によっては、クロスなど内装の詳細がこの時に決まっていない場合も有りえますのでその場合は打合せを継続していく流れですね。

上棟後に中間金のお支払い

建築工事は、地盤改良→基礎の施工→建て方(上棟)の流れで進んでいきます。

上棟が完了した時に通常は中間金の支払いとなります。つなぎ融資を使っている場合、また銀行と手続きをして中間金を振り込む流れとなります。

上棟~完成の間にすることは、新居への引越し準備です。

中間金の支払いが完了したら、完成を楽しみに待つだけとなりますが、完成したらすぐに引越したいと待ち遠しくなるもの。

この時にすることは、新居への引越し準備です。

家具はどうしようかとか、インターネットの手配とか、照明やテレビアンテナ、エアコンなど自分でつけるものがあればその準備。

ソファ一つでも探し出せば、数限りない選択肢もあります。どこまでこだわるかはありますが、楽しみながらできる範囲でやりたいところですね。

やることはさまざまあります。そして引越しの段取りもあります。

引渡しの時は、登記の準備で役所に行って住民票や印鑑証明書を取得したり、その中での銀行の手続きもあり、突然忙しくなりますので、この時期に進めておくとスムーズです。

完成したら施主検査(ユーザーチェック)を行ないます。

施主検査というのは聞き慣れない言葉かとも思いますが、注文どおりに完成しているのかの検査になります。

万が一、間違った色のものや違う種類のものがついていないか。または傷のチェックなど確認をすることになります。

そして、引渡しまでの間で交換、もしくは補修してお引渡しとなります。

施主検査についての注意事項は下記コンテンツにも記載しておりますのでご参照ください。

施主検査のチェックポイントと注意点!粗探しはトラブルの素?

引渡しまでの準備と引渡し当日

引渡しまでの準備は、主に、登記の準備と住宅ローンの準備となります。

登記の準備でやることは、建物の表示登記の準備と保存登記の準備になります。

具体的には、住民票と印鑑証明を用意する程度の内容です。

表示登記と保存登記の費用の内訳。実例で分かりやすく解説してみる

住宅ローンの準備でやることは、同じく必要な住民票と印鑑証明書をそろえることと、金銭消費貸借契約を結ぶこと、振込の手続きをすることが主な内容になります。

基本的には指示にしたがってしかるべきタイミングで取得して手続きしていけば難しいことはありませんが、共働きなどで、役所へ行く時間がとれない場合は、一度に取り切れるように、必要な通数をまとめて案内してもらうようにすると良いと思います。

そして、引渡し当日は、銀行で行うことが多いです。具体的に何をするのかについてまとめてみました。

新築や不動産売買の引き渡し・決済の流れ~当日は具体的に何するの?

ただし、建て替えの場合は、土地の売買がないので、登場人物も異なります。もっと簡単に出来ると思ってもらえれば良いかと思います。

ネット銀行の場合は、振込後に施工店に行って鍵をもらうという段取りになることもあります。

いずれにせよ、残代金を払って、鍵を受けとり引渡しとなります。

新居への引越し・おめでとうございます!

新居、引っ越し、挨拶

鍵をもらったら後は、よろしき時に引っ越すのみとなります。

おめでとうございます!

という流れが、借地での建替えの手順となります。

建替えというと、仮住まいもありかなりエネルギーを使う必要があります。ここで紹介した一連の流れを追うだけでもボリュームはかなりありますが、さらに間取りからはじまって内装などの内容、住宅ローンなど資金計画のこと、補助金のこと、さまざまな内容があります。

その一つ一つをすべて完璧に調べるとなると非常に困難です。なので、数社まわった施工店の中で信頼できるハウスメーカーや工務店のもと、言われた手順で素直に進めるというのも大事だと思います。

すまい給付金や補助金、住宅ローン控除などの手続き

最後に、補助金関係の書類の提出を忘れずにしましょう。完了報告が必要なものも多いですし、補助金は自分で申請していかないともらえません。

親切な営業マンであれば、一つ一つ確認してやってくれるかもしれないですが、ご自身で書類はまとめて出すというのも普通だったりします。

もらえるものがもらえないと言うは悲しいですし、まとまった補助金がもらえる可能性がありますので、新築引っ越し後にも再度チェックしてみることをおすすめします。

新築購入後にもらえるお金一覧!補助金申請等忘れてるものはないですか?

こだわればこだわるほど癒やしの空間に

注文住宅での新築は、こだわればこだわるほど、完成度の満足度は高くなってくるものだと思います。

もちろん予算のあることですので、全ては叶えられないかもしれないですが、自分で考えて調べたものが形になった時に、喜びがあります。

そして、新築へ引っ越した後、自分好みの空間に居ることは思っている以上に癒やされるものです。

せっかくの恵まれた機会ですので、素敵な体験としての家造りを楽しんで欲しいな思います!

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