新築する時に必ず出てくる地盤改良工事費用。
しかも本体の見積もりには入らず「別途工事」という項目で登場します。
そして、極めつけには「解体して調査してみないと確定した金額が出ません。」と言われます。
「うん。まぁ、建物あると調査できないのは分かるよ。」とは思うのですが、金額って気になるものです。
いざ、解体したら地盤改良工事費が足りない・・・なんてことになったら・・・。
と不安がつきまとうところです。
もちろん、概算見積もりは出してくれるはずですが、その金額の妥当性に疑問が出てくるとエンドレスに答えが見つかりません。
そしてふと、思うのは「地盤改良工事ってそもそも必要なの？」ということ。
「今まで家があった土地に、新築するから改良が必要と言われても、いままで平気だったのに、なんで改良する必要が出てくるの？」
という疑問が湧いても不思議ではないかと。
というわけで、「地盤改良工事の種類ごとの費用の目安」と「地盤改良工事の必要性」について書いていきます。
地盤改良工事っていくらかかるの？
地盤改良工事は、建物の構造や種類によって異なります。ここでは、一般的な木造住宅における地盤改良工事の費用について紹介していきます。
木造住宅における地盤改良工事の方法は、おおきく分けて表層改良、柱状改良、鋼管杭工法の３種類あります。
（参考：地盤改良工事とは？３つの工法の種類（木造一戸建ての場合））
この３種類に分けて費用を見ていきます。
いずれも、建物30坪程度で土地20坪程度の都内の木造３階建での目安で記載していきます。
概ねの費用感の違いは、
表層改良 ＜ 柱状改良 ＜ 鋼管杭工法
の順で費用が高くなると言われています。
表層改良の費用の目安
３種類の工法の中で、一番ローコストとされているのが表層改良工事です。
表層改良での見積もりを見てみると、総額で、55万円~70万円程度が多いです。
もちろん施工する面積の大きさや改良深度によっても異なってきます。道路条件が悪かった場合に、同程度の面積で、120万円程度の見積もりが出たこともありますが、別の工法で施工することになりましたので、例外的な見積もりです。
ちなみに、表層改良の場合には、見積もりの中に残土処理費が入ってきます。残土処理は、新築工事を着工した時に、まず根切りと言って不要な土地を処分しますのでこの時に残土処理が必要になります。
なので、新築工事での残土処理も圧縮できる可能性があります。と言っても、新築工事と地盤改良工事は別見積もりとなることが多いと思いますのでその分値引きという話しにはならないかとも思いますが、質問してみると良いかもしれません。
柱状改良の費用の目安
柱状改良工事は、65万円~100万円程度が多いです。
表層改良よりも比較的に費用はかかります。こちらも表層改良と同様に道路条件や敷地条件によっても金額がかなりことなってきます。
例えば、道路を使っての工事必要となる場合、ガードマンを入れる必要が出てきますが、工期が３日ぐらいになると、ガードマンの費用だけでも15万円ぐらいかかってくることもあります。
それも地盤改良工事費となりますので、金額が膨らむ原因は、改良工事そのものよりも工事の為に発生してくる費用に原因があったりします。
例えば、敷地が広くて道路を使わないですむ場合は、ガードマンの費用は要らないのでその分見積もりは下がります。こういう見えないところの費用を単純に比較できないのが、地盤改良工事の費用を分かりにくくしている原因の一つだと思っています。
鋼管杭工法の費用の目安
鋼管杭工法は、70万円~120万円程度が多いです。
結構バラつきがありますが、鋼管杭工法の場合に金額差を生じるのは地盤の強度が一番大きいです。
地盤調査によって強度の判定が出きるのですが、それによって打込む杭の本数が大きく変わってきます。その結果金額にバラつきが出てきます。
鋼管杭工法のメリットは道路条件や敷地の大きさにさほど影響を受けずに工事が出来る点にもありますので、道路付けによる金額差はそこまで大きくは出てこないです。
そもそも地盤改良工事って必要なの？
地盤改良工事って本当に必要なのか？
そんな疑問を持つ方も決して少なくはないと思っています。
というのも、１０年前ぐらい前は、地盤改良工事をやっていないケースも今よりも多かったですし、今であっても改良工事をしないケースもあります。
地盤改良工事が必須という雰囲気になってきたのは、2011年の東日本大震災以降ではないかと感じています。その時を堺に、お客様の中で地盤改良工事の必要性を訴える方が増えてきています。
理由は、東日本大震災の時に大問題になった液状化現象です。
液状化現象によって、不同沈下が起こった結果、家が傾いたという問題が多く生じました。その時に、地盤改良をしっかりやっていたかどうかで、不同沈下を回避できたケースがありました。
その結果、東日本大震災以降は、地盤改良工事をしっかりとやって欲しいという要望も増え、業者としても地盤改良工事はしっかりとやっていこうという流れが出来てきました。
建設会社にとっては、地盤改良工事の有無よりも、保証の有無の方が大事でした。「地盤改良工事をしなくても保証が取れれば地盤改良工事は要らないでしょう。」という考えです。
その結果、地盤改良工事が不要と判定されやすい保証会社を選ぶなど、妙な方向性がありましたが、それよりも、お金をかけてでも、しっかりと地盤改良工事した方が良いという考え方の方が重要視されてきました。
建売住宅の場合、隣同士の敷地で複数棟建設しますので、一棟一棟地盤調査を行ないます。そうすると、隣り合う敷地でも、地盤改良工事が必要という判定と不要という判定が出ることもありました。こういう時に、「お金をかけてでも同じように地盤改良工事をした方が良いよね。」という発想の転換です。
とは言え、「地盤改良工事は、出来ることならやならない方が良い」というのが個人的には思う本音です。
その理由は、建て替えの時に、地中障害になる可能性はあります。また表層改良など、使う材料によっては、有害物質が出る可能性もあるという話しも聞いたりします。
理想は、「地盤改良工事を必要としない良好な地盤で建築することです。」これが出来ればベストです。その結果、良好な地盤とされる地域は基本的に土地の価格が高いというのもうなずけます。
それだけ良好な地盤というのは重宝されています。とは言え、建て替えの場合は、土地の場所を変える分けにもいかないですので、やはり調査して、改良が必要と出れば改良すべきです。
ちなみに、「建て替え前には、問題なかったのに・・・」という疑問に関しては、当時よりも建物が重くなっている点が考えられます。
基礎の種類、石膏ボードの使用、３階建てが主流になっている点などを踏まえてもやはり建てるものに応じた地盤改良工事は必要と考えれます。
「地盤改良工事は、やらなくて良いのならやらないで良いけど、やる必要があるならやらないとならない。」
というのが僕の中での結論です。なので、建築する時は、地盤改良工事は前提で資金計画を組んでいく必要があります。
注意点としては、地盤改良工事をするタイミングは、解体から着工までの僅かな時間の中で、地盤調査、見積もり、地盤改良という流れになりますので、新築工事の請負契約をする前に、出来れば新築の工法や構造などの商品説明を聞く段階でどんな地盤改良工事をメインで行っているのかを聞いて調べておく方が良いと思います。
なかなか、地盤改良工事までは、意識しきれないところかとも思いますが、一つ一つ理解したいという場合は、早めに調べておくと良いですね。
