借地権の承諾料を計算する時にもとになる、借地権価格や更地価格。もととなる数値は、路線価を基準にすることが多いです。
ですが、そもそも路線価と言われてピンっとくる人は不動産に精通している人ではないでしょうか。
路線価とは、道路毎に１㎡あたりの価格が表示されていて、土地の評価に用いる価格です。そして、それを地図にしてまとめているのが路線価図です。
と言葉で言ってもなかなか理解しにくいので、図解して見方を説明していきます。
また、借地権における更地価格や借地権価格の計算方法。また応用として、承諾料の算出方法なども例にあげながら説明していきます。
路線価図の見方を図で分かりやすく説明してみる。
まず、路線価図とは、国税庁のHPを見てみると、
路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位で表示しています。）のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。
出典：路線価図の説明/国税庁
とされています。
評価の指標の一つと言うと分かりやすいでしょうか。
具体的に路線価図を見ていきます。
上図のような、全国の路線価図は、財産評価基準書より見ることが出来ます。
地図上の道路に数字とアルファベットの記号がふられていて、これが路線価の表示となっています。
路線価を拡大してみると、205Dと言うような表記になっています。
見方は、205が１㎡辺りの評価額で千円単位です。なので、205千円＝205,000円と読めます。
つまり、この道路に接している土地は、１㎡辺り205,000円の評価となります。例えばここに100㎡の土地を持っていれば、その土地評価額は、205,000円×100㎡となり、20,500,000円の評価額となります。
アルファベットの意味は借地権割合
上手のDという記号はなにかと言うと借地権割合です。
| A | 90％ |
| B | 80％ |
| C | 70％ |
| D | 60％ |
| E | 50％ |
| F | 40％ |
| G | 30％ |
というように、借地権割合が、90％~30％まで割り振られています。
Dは、60％となりますので、
先程の、205Dの見方は、㎡辺り、205000円で借地権割合60％の評価と読めます。
この意味は、所有権だと、㎡あたり205,000円ですが、借地権だと、205,000円×60％＝123,000円が評価額と言う見方になります。
借地権の詳細は下記コンテンツにて紹介していますのでよろしければご参照ください。
更地価格と借地権価格の違い
借地権割合はどういう時に使うのかというと、借地権の更新や建替え承諾料の計算、譲渡承諾料の計算などに使います。
承諾料を計算する時には、借地権価格で計算する場合と、更地価格で計算する場合とあります。
参考：借地権の更新料、建替え承諾料、譲渡承諾料（名義変更料）、条件変更承諾料っていくら？
それぞれを計算していきます。
さきほどの205Dの道路に面している100㎡の土地。この評価は、205,000円×100㎡＝20,500,000円でした。
この価格が、更地価格となります。
それに対して、借地権価格とは、更地価格に借地権割合をかけたものとなります。
つまり、上記土地の借地権価格は、20,500,000円×60％＝12,300,000円です。
建替えの承諾料を実際に計算してみる。
建替えの承諾料の場合、更地価格の2~5％という目安があります。
同様に、借地権価格の5~10％という目安もあります。
それぞれを先程の土地を例に、実際に計算してみます。それぞれ高い方の割合で計算してみますと、
20,500,000円（更地価格）×5％＝1,025,000円
借地権価格をもとにすると、
12,300,000円（借地権価格）×10％＝1,230,000円
となります。
この場合、借地権価格をもとにした方が高くなっています。実際は、借地人と地主との間での何％となるのか交渉して合意できるところを探していく流れとなります。
色々な地域の路線価
上記は川崎市の路線価を参考にとりあげてみましたが、エリア毎に大きくことなってきます。
例えば、長野県松本市の路線価図。
ここでは、40Eとあります。
読み方は、40千円ですので、40,000円という意味ですね。借地権割合は、Eなので50％です。
かなりエリアによって違うことが分かります。
続いて、皇居らへんの路線価図を見てみますと、
数字の桁数が多いような気がしますが・・・
アップしてみてみると、
結構な数字ですね。
しかも赤線にあるように、一つ街区がずれるだけでかなりの変化が・・・
ちなみに、同じ路線価図なので、㎡あたりの金額で単位は千円です。
つまり１㎡の路線価は18,430,000円という見方になります。皇居の目の前の道路って・・・凄いんですね。
3.3㎡が約１坪ですので、坪単価に換算すると、60,819,000円という路線価となるわけですね。いやはや凄いものです。
借地権価格にしても、90％ですのでかなりの価値があることが分かります。
以上、路線価図の見方と実際の計算例を紹介してきました。一度理解してしまえばそんなに難しい話しではないのでこの機会に理解を進められれば幸いです。
