不動産の売買や新築の引き渡し。
いよいよ、大きなお金を動かす時です。
一生のうちに一番大きなお買い物となる方も多いのはないでしょうか。
決済・引渡と言っても、「その日にどこで何をするのか」が、初めてだと分からないものです。
今回は、新築や中古マンションや戸建てなどの不動産の売買における引き渡しと決済の流れについて、
具体的に紹介していきます。
そもそも決済と引き渡しって何が違うの？
決済と引き渡しって担当者によっても言い方が違うのですが、
具体的にはどういう意味なのかをまずご紹介していきます。
決済・・・支払い。もしくは売買取引を完了すること。
引渡し・・・ある人のものを別のある人に明け渡すこと。
という言葉の意味があります。
取引を完了させることも、代金を支払うこと、建物を明け渡すことも同日に行いますので、
結果的には同じ意味をさしているということになります。
不動産の売買の場合、お金の支払いと建物の明け渡しは同時に行うことを基本としています。
なので、結果として、決済と言っても、引渡しと言っても同じ意味合いとなっているわけです。
新築や不動産売買の決済当日の登場人物
決済当日は登場人物が多いので、誰が来るのかを押さえておきます。
主な登場人物は
・売主
・仲介の担当者
・買主
・銀行担当者（買主側・住宅ローン）
・銀行担当者（売主側・抵当権者）
・司法書士
が主な登場人物となります。
それぞれについてみてみましょう。
売主
売主は、中古住宅の場合、個人のケースが多いです。
建売住宅の場合は、不動産会社もしくは、建設会社となります。
新築の場合は、売主とは言いませんが、お金をもらう人として、建設会社の担当営業マンが来ます。
仲介の担当者
不動産を仲介会社を通して売買取引をする場合は、仲介の担当者が来ます。
ちなみに、間に仲介会社が何社か入っている場合は、それぞれ来ますので大勢になります。
売主→仲介会社Ａ （←物件情報→） 仲介会社Ｂ←買主
例えば、売主はＡという会社に売却の依頼をします。
買主は、Ｂという会社に、不動産探しを手伝ってもらいます。
そして、売主のもっている不動産を買主が買うという取引の場合、決済日当日に来る仲介会社はＡＢの担当者ということになります。
仲介を挟まない場合は、もちろん仲介会社はきません。
買主
購入する人です。
銀行担当者（買主側）
買主が住宅ローンを使う場合の銀行担当者です。
店舗がある銀行を使う場合は、この銀行の窓口が決済の場所となります。
ネット銀行の場合、この担当者は来ないですが、司法書士が銀行指定になりますので、銀行担当者の代行的な動きをします。
銀行担当者（売主側）
新築で、もともと抵当権が設定されていることはあり得ないですが、土地や中古の建物には抵当権が設定されている場合が多いですので、不動産取引の場合は、売主側の銀行担当者がきます。
司法書士
ネット銀行の場合、指定の司法書士となることが多いです。
それ以外の場合は、売主が不動産会社の場合は売主指定の司法書士、売主が個人の場合は、仲介会社指定の司法書士となることが多いです。
いずれにせよ、決済日当日は司法書士の方がきます。
決済日当日に具体的な流れ
決済日当日は、スーツを着た５、６人の大人が銀行の別室で書類を取りかわすので、決済はある種の緊張感があります。
大きなお金が動くというエネルギーももちろんあるとは思いますが。
そして銀行の別室というのも、独特の空気感があります。
では、当日の流れを具体的に紹介していきます。
①名刺交換
②身分証明・各種書類の授受
③伝票記入・提出
④不動産関係書類の説明
⑤振込完了（着金）・鍵の受け渡し
⑥登記所へ。
という流れになります。
それぞれ具体的に見ていきましょう。
①名刺交換
大人が多いので仰々しいですが、登場人物を確認するだけです。
②身分証明・各種書類の授受
司法書士が、本人確認をします。実際に取引完了して良いのかの確認ですね。
そして、抵当権抹消書類と移転登記に必要な書類のやり取りをします。
写真付きの身分証明書と実印が必要となります。
③伝票記入・提出
引き出し伝票・振込伝票の記入をします。
目の前に現金が出てくることはなく、通帳上で金額が動きます。
決済ってあっさりしてますね。とよく言われるのですが、ここに原因がありそうです。
④不動産関係書類の説明
建物図面とか住居表示のプレートとか、構造図面とか不動産関係書類一式の受け渡しと説明ですね。
この間に住宅ローンの実行と振込の手続きの時間待ちとなります。
⑤振込完了（着金）・鍵の受け渡し
売主側への着金が確認できると、決済完了ということで解散となります。
そして、晴れて鍵の受け渡しとなり、引き渡し完了ということになります。
「おめでとうございます！」
という瞬間ですね。
ちなみにお金の流れで言うと、売主の口座にいったん入るのですが、
抵当権者の銀行が売主の口座に引き落としをかけていますので、最終的な着金確認は、抵当権者の銀行ということになります。
その確認が取れるまで、皆様で談話しながら待つことになります。
⑥登記所へ。
売主・買主は、銀行員、仲介会社は、ここで解散となりますが、その後に司法書士が登記所に行って、書類一式を提出します。
そして、所有者が変わって引き渡し完了という流れです。
登記の手続きは、２～３週間ほどかかりますので、引越しのドタバタで忘れかけた頃に、権利証が郵送で届く流れとなります。
決済・引渡にかかる時間はどれぐらい？
よくある質問で、決済はどれぐらい時間がかかりますか？
という質問があります。
これは金融機関や時期によってまちまちです。
私の経験上、最短で30分。最長で3時間という幅があります。
時期の要因としては、月末や五十日は時間がかかる傾向があります。
銀行の取引量が多いので、着金までの時間がかります。
３時間というのは、銀行の担当者が新人で・・・
というケースでした。
担当者に問題がなく、単純に込み合っているケースだと最長でも１時間半ぐらいだったと思います。
以上が、不動産売買における決済・引き渡しの流れです。
覚えようとすると大変だと思いますが、
不動産会社もしくは、銀行から指示のあった持物をもって行けば、あとの進行は、担当者がテキパキやってくれますので恐れることはないですね。
逆にあっさりしすぎて拍子抜けしないように注意です！
楽しみは新居に入る瞬間にとっておきましょう！
