家、売却、コツ

家を売ろうと思った時に、流れや手順を知っている方は、実はそんなに多くはありません。

不動産業者以外の個人の方で頻繁に売買している方は投資家の方か、よほど不動産が好きな方でしょう。

多くの方の場合、家を売る経験や知識がないまま売却を行うわけですが、経験がないのに、取引される金額は数千万円におよびます。

単位が大きいだけに、売り方によっては、何百万円も差が出るということもよく耳にしますし、実際の取引の現場でも起こります。

その金額が大きければ大きいほど、数百万円、億を超える物件になれば数千万円という開きが出ることも。

高く売るコツさえおさえておけば、数百万円得したのに・・・・

というのも怖い話しですよね。

コツと言っても、知っているか知らないかだけの話しですので難しい話しではないのです。

こちらでは、家の売却の流れを9つのステップに分けて紹介していくとともに、高く売るコツもまとめました。

家の売却を考えている方は、ぜひ目を通して実践してみてください。

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①家を売却するために譲れない条件を考える!

はじめから少しややこしいステップを掲示している気もしますが、失敗しない為には大事なことだと考えています。

「譲れない条件とはなんなのか?」説明していきます。

事前に考えておきたい条件

・家を売る理由や目的

・いつまでに売りたいのか。売る必要があるのか。

・住宅ローンの残り(残債)

・住みながら売るのか先に引っ越すのか

・リフォームしてから売るか現況のまま売るのか

すべてを決定しておく必要はありませんが、譲れない条件があるかどうかを考えておくことが重要です。

リフォームしてから売るのかそのままかなど、どっちが良いか分からないということもあるでしょう。

実は売り方は様々な方法が取れます。

関連:中古住宅の診断・ホームインスペクションとは?費用と調査項目について

関連:ホームステージングで家を売却できる不動産会社ならノムコムをおすすめする理由。

この売り方は不動産の担当者の中でも考えが分かれるところですので、分からないところは相談してから決めるということで十分です。

どっちが良いか分からない点を知っておくことで不動産業者に相談したいポイントができますし、相談した結果、その不動産業者が自分にあっているのか、あっていないのかを判断する足がかりにもなります。

何が分からないか分からない状態から抜ける為にも、譲れない条件と相談したいポイントを考えておくと良いですね。

また、残債がある場合は、必然的に販売価格の最低ラインも決まってきますので、そもそも売却が可能かどうかにも関わってきます。

住宅ローンの残りがあって、売却できるか不安な場合は下記コンテンツに詳しく書いておりますので併せてご参照ください。

関連:残債があって家が売れない?住宅ローンと売却の考え方と3つの対策!

 

②相場を自分なりに調べておく

次に取り組みたいのは、相場を自分なりに調べておくことです。

「相場が分からないから査定してもらうんだけど・・・?」

というのももっともな話しではありますが、このページにたどり着いていらっしゃる方であれば、相場を調べるのは簡単です。

というのもインターネット上で調べられる情報である程度の相場は把握できるからです。

具体的には、スーモやホームズなどで販売価格をチェックするだけでもあらかた分かります。

その中で、見るポイントを把握しておけば、査定することができます。

 

査定の際に見るべきポイント

・面積(土地・建物)

・築年数

・道路(方位、道路の幅と、道路に接している幅)

・交通(最寄り駅と最寄り駅までの距離)

・住所(◯◯区、◯◯市、△△町)

・新築価格の把握

 

なんとなくで良いので、上記ポイントを見比べていくと、いくらぐらいなのかな~という予測はできてきます。

ただし、販売価格と成約価格は異なる場合がありますので、実際に取引されている価格も知っておくとなおよしです。

実際に取引されている価格は、「レインズマーケットインフォメーション」で確認できます。

細かい情報まではチェックしきれませんので、大枠だけ捉えておけば良いでしょう。

より詳しい査定方法(僕がやっている方法)は下記コンテンツにまとめてましたので興味がある方はぜひ。

関連:家の売却査定を自分でする方法とおすすめの一括査定サイト!

③売却にかかる諸費用を把握する

家の売却にも諸費用かかってきます。

具体的には、仲介手数料、利益が出た場合の税金、住宅ローンが残っている場合は抹消登記費用、売り方によってはリフォーム代金や解体費用などなど。

それらも盛り込んで資金計画をたてていきます。

項目の詳細は下記コンテンツにまとてありますので一読いただければ十分です。

関連:家(戸建て・マンション)の売却で仲介手数料以外にかかる諸費用まとめ!

具体的には、販売価格と絡めて検討したいところですので、どんな項目があるかだけ目を通しておくと良いでしょう。

④複数の業者に査定依頼をする

家を高く売る最大のコツは、複数の業者に査定依頼をすることです。

「さまざまなホームページでも複数の業者に査定依頼をしましょう!」とありますが、これは本当です。

やはり一社だけだと、担当者によっても違いは出てきてしまいますし、物件による得手不得手もあります。

またとっぽい業者によっては、媒介契約を取る為に、高い査定を出して強気な金額で査定をしてあたかも簡単に売れそうな話しをすることもあります。

ですが、媒介契約をしたら売れないので、販売金額下げましょうというような話しは残念ながらよくあります。

そのため、複数の業者に査定依頼をすることが重要です。

 

そして、前のステップで行った自分なりの相場と照らし合わせて、不動産業者の話しの妥当性を検討すると良いでしょう。

もちろん、不動産業者はプロですので、より詳細な売買事例の相場を知っていますし、時代の流れによる勘がありますので、相場より高いとか、少し下げても早めに売り切った方が良いということもあります。

特に、2019年現在は、不動産価格が上がっていますし、最近では高止まりしてきて新築マンションの売れ行きが悪くなってきたという話しもあります。相場が上がる時はじわじわ上がりますが、下がる時は一瞬というのはよくあることですので、時代を捉える勘を持っている担当者にあえるというのも一つのポイントかもしれません。

かと言って焦って安く売ってしまっては、結果的にもっと利益が出せたのに・・・と損してしまう可能性もありえます。

また、リフォームして売るのか、そのまま売るのか、ホームステージングをしてより高値で売れるようにするのか?など業者によっても考え方や得意な手法が違います。

その為、査定の情報を集めるという意味と、より良い担当者に出会う為の2つの理由から複数の業者に依頼することが、家を高く売るためのコツです。

 

複数に依頼するとなるとどこに依頼すれば良いのか迷うところですので、下記コンテンツにて、業者の選び方をまとめましたので併せてご参照ください!

関連:売却査定はどこに依頼する?おすすめはこの2つ!

 

⑤媒介契約を結んで販売をスタートする!

家、売却、流れ

複数の業者に査定してもらい、相性の良い不動産業者と出会ったら次のステップは媒介契約です。

媒介契約そのものには、費用はかかりませんが、媒介契約の種類によっても違いはありますので気になる方はおさえておきましょう。

専属専任、専任、一般の3種類があります。詳細は下記コンテンツに記載しています。

関連:媒介契約の一般・専任・専属専任の違い!おすすめはどれ?

 

⑥案内および報告を待つ

住みながら売る場合は、案内がある度に、ある程度の日程調整や片付けなどが必要となります。

パット見の印象は大事ですので、大変ではありますが片付けて見てもらった方が良いです。

空き家になっている場合は、売れるのを待つだけと言えますね。

ホームステージングやリフォームをする場合は、案内の前に販売できる状態を整える期間と費用が必要になります。

 

⑦申し込みを受付ける。

購入申込みをもらったらその方に売るのか売らないのかを決めます。

販売価格通りの金額(満額)であれば、特に迷う必要はないかと思いますが、指値(割引額)があった場合にそれでも受け付けるのか、受け付けないのか判断することになります。

その時に、最初に決めた絶対譲れない条件が判断基準として大事になってきます。

最低の販売価格があれば、それまでなら割引を受け付けることもあるでしょうし、売り急ぐ必要がなければ、「満額でなければ売らない。」という交渉をすることもできます。

この交渉は不動産業者の担当者を通してすることになりますので、やはり担当者は重要と言えます。

また買主がローンを使って買う場合、審査が通るかどうかも重要なポイントです。ローン特約と言って、ローンが通らなかった場合に無条件で解約する特約をつけて契約するのか、それともローンの承認を条件として契約するのかなど判断をする必要があります。

⑧契約をする

契約は売り主と買主と不動産業者の担当者が立会の上行われます。

この時に手付金をもらうことになりますが、ローン特約がある場合は、仮にローンが通らなかった場合は、返却する必要のあるお金ですので、手付金でもらってもとっておく必要がありますのでご注意を。

注意点としては、告知事項がある場合は全部契約の前に伝えておくことが大事です。あとから聞いていないは問題が大きくなる原因になります。

告知事項というと、自殺や他殺などいわゆる事故物件の印象が強いかもしれませんが、それだけではなくて、例えば、雨漏りした履歴がある場合は伝えておくことが大事ですし、あとから「それを知っていたら買わなかった!」ということがないように、懸念されるポイントはすべて伝えておくことが重要です。

「付帯設備表」「物件状況確認書」と呼ばれる書類で、修繕の記録や設備の故障等が記載できるようになっていますので、正直に書いておきましょう。

 

⑨引き渡しをする

 

通常契約から、一ヶ月程度で引き渡しの日を設定することが多いですが、引き渡しの準備が整いましたら、いよいよ引き渡しとなります。

最後は、お金をもらって鍵と権利証を渡す(所有権の移転登記をする)日となります。

これにて、家の売却の完了です!

 

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翌年の確定申告も忘れずに!

家、売却、確定申告

家の売却の一連の流れは、上記に記載のとおりですが、利益が出ている場合や各種控除をする場合など、確定申告が必要になります。

税金に関する控除や優遇制度、また買い替えの場合など、さまざまなケースに応じて不動産の税金は変わってきますので、各自の状況に応じて、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

不動産会社の営業マンはある程度の知識はあることが多いですが、税金のプロではないので注意しましょう。

 

まとめ

以上、家を売る場合の一連の流れとコツについて紹介してきました。

最後にコツをまとめておきます。

家を売却する時のコツ

①自分なりに調べて査定してみる。

②複数の業者に査定依頼をして信頼できる業者を見つける。(売り方を決める)

家を高く売却するコツは、この2点にまとめられると言えます。

分からないからと任せっきりにするのではなく、ある程度ご自身での考えをもとに話し合って売却をすすめることが大事ですね。

複数の業者への依頼の方法は、売却査定はどこに依頼する?おすすめはこの2つ!をご参照ください。

より良い条件での売却の為の参考になれば幸いです!

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