媒介契約の一般・専任・専属専任の違い!おすすめはどれ?

媒介契約、違い、

家やマンションを売ろうと思ったら、不動産会社に相談して売ってもらう為の契約をします。

売ってもらう為の契約のことを媒介契約といいますが、媒介契約には3つの種類があります。

それは、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。

「媒介契約の3種類の違いやメリット・デメリットは何?」と言われると全く分からないというのが普通ではないでしょうか。

とは言え、大切な資産の売却を依頼する契約なので、理解はしたいところですよね。

そこで、こちらでは、媒介契約の3つの種類の違いとメリット・デメリット。またおすすめの媒介契約について紹介していきます!

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媒介契約にかかる費用について

まず、大前提として、媒介契約にかかる費用についてまとめておきます。

媒介契約は、その契約事態に費用が発生するものではなく、あくまで成果報酬ですので売買契約が成立した時に費用が発生する性質の契約となります。

売買契約では、手付金でお金が動きますが、媒介契約ではお金は動きません。

そして、かかる費用は「仲介手数料」ですので、金額によっても異なりますが、

(売買価格×3%+6万円)×消費税

が仲介手数料の上限となります。

不動産会社によっては、値引きすることはありますが、これ以上割高にすることは法律違反になりますのでありえません。

ちなみに、仲介手数料のルールを正確に記載しておきますと、

仲介手数料の正式な計算方法

200万円以下の部分 取引額の5%以内

200万円超400万円以下の部分 取引額の4%以内

400万円超の部分 取引額の3%以内

となっています。

例えば、3000万円の物件の売買における仲介手数料の上限を計算してみます。

(200万円×5%+200万円×4%+2600万円×3%)×消費税(8%)

=(10万円+8万円+78万円)×消費税(8%)=1,036,800円

 

(3000万円×3%+6万円)×消費税(8%)=1,036,800円

 

なので、400万円以下の物件の売買をする時は異なってきますので注意をしましょう。

 

仲介手数料は、一般・専任・専属専任媒介で違うのか?

では、一般媒介、専任媒介、専任専属媒介の契約形態で、仲介手数料は異なるのかというと、どれを選んでも同じです。

どれを選んでも手数料は変わらないので、違いを見極める時には、仲介手数料は考えないでOKということになります。

では、何が違うのか見ていきましょう。

 

一般・専任・専属専任。3つの媒介契約の違い

では、それぞれの特徴とメリット・デメリットを見ていきます!

それぞれの違いを見る時に注目する特徴はそんなに多くはありません。

・何社と契約できるか?

・不動産会社の報告義務のルール

・不動産会社がレインズへの登録する義務

 

の3つのポイントにそって比較すれば十分です。

一般媒介契約の特徴とメリット・デメリット

まず一般媒介契約の3つの特徴から見ていきます!

 

・何社と契約してもOK

・報告義務なし

・レインズへの登録義務なし

ここから考えられるメリットとしては、複数の不動産会社に依頼することができるので間口が広いということは言えます。

また、不動産会社ごとの販売力にも差がありますので、当たり外れなく依頼できるというメリットがあります。

言葉はよろしくはないですが、下手な鉄砲も数打ちゃ当たるというイメージです。

デメリットは、不動産会社の本気度が低下する恐れがあるということが言えます。

一般媒介契約ですと、他の不動産会社とも媒介契約が発生することになりますので、不動産会社からすると、一生懸命取り組んでも1円にもならないリスクが出てきます。

人件費をかけた分だけマイナスということも。そうなると販売活動に経費をかければかけるほどマイナスになるというリスクも。

その結果、極力経費をかけない販売方法を取ることが考えれます。

さらに、報告義務もないという・・・。

専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット

専任媒介契約の特徴を見ていきます。

・1社のみの契約

・2週間ごとの報告

・レインズへ7日以内に登録

一般媒介に比べて売り主にとっても、不動産会社にとっても縛りがきつくなります。

1社にしか頼まない代わりに、不動産会社は責任もってしっかりと販売しなさいね!というルールが敷かれていると言えます。

売り主にとってのメリットは、法律上もしっかりと販売活動をするように義務付けられている販売方法ですので、依頼した業者は、レインズに速やかに登録して、2週間毎にどんな反響があったのか案内があったのか報告があります。

一般媒介に比べると販売している状況が目に見えるというメリットがあります。

さらに、不動産会社からすると、売れた場合は、売り主から仲介手数料をもらえますので、売れれば必ず収益が発生することになります。

そのため、なんとかして売ろうという意思は強くなると言えますね。

 

デメリットは、1社にしか依頼できない契約なので、その1社をどこにするのか見極める必要が出てきます。

通常専任媒介契約は3ヶ月ごとの更新なので、一度1社に選ぶと少なくとも3ヶ月間は任せることになりますので、しっかりと不動産会社を吟味することが大事になってきます。

 

ちなみに、販売力に関して言うと、レインズに登録することで、どの不動産会社もお客様に紹介することができるようになりますので、間口が狭くなるということはないのでその点は安心しても良いかと思います。

とは言え、専任媒介契約を受けている会社にとっては、売り主からも買い主からも仲介手数料がもらえる状態になりますので、もっとも力を入れる会社はどこか?というと、専任媒介契約を依頼する業者になります。

それゆえ、専任媒介契約を依頼する不動産会社の比較検討は重要になってきます。

専属専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット

最後に専属専任媒介契約の特徴を見ていきましょう。

・1社のみの契約

・1週間ごとの報告

・レインズへ5日以内に登録

専任媒介契約に比べて更にしばりがきつくなっています。

この3つの比較だけだと、なんでそんなにきつくなるのかが分からないですが、その理由は、自己発見取引も禁止となる点にあります。

自己発見取引とは何なの?

ということですが、売り主の友人や親、兄弟などの家族、親戚などが、「売るなら私に売って!」というケースがあった場合などに、自分が買い主を見つけて売るということも考えられます。

これが自己発見取引です。

身内で買う人が出てくるというのは、数は少ないかもしれないですけど、ありえない話しではなさそうですよね。

この場合、専属専任媒介契約ではどうなるかと言うと、自己発見取引は禁止なので、必ず不動産会社を通してください!ということになります。

 

つまり、友人が買うと言って直接契約すれば、仲介手数料は発生しませんが、専属専任媒介契約の場合は、必ず不動産会社を通すので、手数料が売り主からも、買い主からも発生するということになります。

 

先程の3000万円の売買の場合の仲介手数料を考えると、1,036,800円が双方にかかるので、2,073,600円が必要となります。

これが兄弟間の売買だとすると、それだけの出費をするかどうかというのは考えどころですよね。

とは言え、不動産会社への仲介手数料が発生するからには、その取引の責任を負うことになりますので、さまざまなトラブルがあった場合に相談できるようになるという点を考えると、全くの無駄というわけではありません。

実際に、もともと自己発見取引で買い主も決まっているけど、契約を取り持ってという状態で依頼してくださるお客様もいらっしゃいます。

その場合は、販売活動をしない分、仲介手数料を値引きするなどの対応はしていますが、、、、そこは不動産会社ごとのさじ加減と言えそうです。

専属専任媒介契約はこれだけ縛りがきつくなり、不動産会社にとっては、収益を確実にあげるチャンスになりますので、その分報告の頻度も高いし、迅速に販売活動を行うようになっているということです。

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おすすめの媒介契約はどれ?

最後に、「つまるところおすすめはどれ?」という結論を述べていきたいと思います。

 

考え方はそれぞれなので、正解はないですが、僕が自分の家を売るとするならば、専任媒介契約を選びます。

一般媒介を選ぶと、相手の業者を信用していないという意思表示のようにも聞こえるし、がめつい印象も与えてしまうと思っています。

かと言って、専属専任媒介契約まで要求されると利益至上主義な感じがしてしまって、引いてしまいます。(個人的な印象ですよ。)

そのため、専任媒介契約が一番バランスが良いと思っているので、自分なら専任媒介を選びます。

実際に、自分がお客様から媒介契約をもらうときは、専任媒介契約を基本としています。もちろん、お客様の選択が優先されることですので、一般媒介でと言われれば一般媒介契約をしますが。

ということで結論としては、専任媒介契約がおすすめです!

専任媒介契約のデメリットを解消するために!

さきほどの、専任媒介契約のデメリットで1社に依頼するため、不動産会社をよく吟味する必要があるということですが、その解消方法としては、複数の不動産会社に査定してもらうことにつきます。

ただし、査定金額が高ければ良いというだけではなくて、担当の営業マンの態度や知識、相性、不動産会社が媒介契約に付加している独自のサービスの有無。(保証や買い取り、クリーニング、ホームステージングなど。)

それらを総合的に検討した上で1社を選ぶことで、失敗するリスクは減らすことができる上により良い金額で売却できる可能性も高まります。

この点につきましては、下記コンテンツに詳しく書いていますので具体的に売却を検討中の方は合わせてご確認ください。

売却査定はどこに依頼する?おすすめはこの2つ!

以上、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の特徴とメリット・デメリットの違いについて紹介してきました。

おすすめは専任媒介契約ですが、個々人に考え方は違いますし、どれが正解というのもありません。ただし失敗しないために共通して言えるのは、言われるままに売却をすすめるのではなくて、ある程度知識を得て考えた上で、専門家の不動産会社の意見を参考にするということが大事だと言えます。

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