住宅ローンのボーナス払いより繰り上げ返済を!よくある勘違いとは?

住宅ローン、ボーナス払い

「住宅ローンのボーナス払いはした方が良いですか?」

よくある質問ですが、回答としては、「過去7年以上におよぶ不動産売買の経験から、ボーナス払いを選択されたお客様は0人です。」という答えができます。

もちろん僕も、我が家の住宅ローンにおいて、ボーナス払いはしていませんし、おすすめもしません。

では、なぜ、「ボーナス払いはおすすめできないのか?」また「ボーナス払い」にありがちな勘違いを紹介していきます。

僕は、ボーナス払いを考えている方には、繰り上げ返済をおすすめするようにしていますが、繰り上げ返済をおすすめする理由についても紹介していきます。

これから住宅ローンを組む方で、ボーナス払いをした方が良いか迷っている方、ご参考にしてもらえれば幸いです!

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住宅ローンのボーナス払いで、よくある勘違い!

そもそも住宅ローンのボーナス払いとは?

住宅ローンのボーナス払いとは、借り入れ総額のうちの一部をボーナス返済として割り当てる借り方です。

具体例を見ていきましょう。

ボーナス払いの例

借り入れ額:3000万円

月々の支払:2500万円

ボーナス払い:500万円

金利:0.457%(じぶん銀行2019年1月変動金利を参考)

返済期間:35年

 

というケースで見ていきます。

月々の返済額は2500万円分の支払となりますので、64,422円です。

ボーナス払い分は、77,374円となります。

35年間で支払う利息分は、2,473,630円

 

一方ボーナス払いなしで、3000万円の住宅ローンの場合、月々の返済額77,306円。

利息の総額は、2,468,882円。

 

35年で4748円という若干の差ではありますが、ボーナス払いの方が利息は高くなります。

 

住宅ローンのボーナス払いでありがちな勘違い!

ボーナス払いを検討している方でありがちな勘違いとして、「ボーナス月に追加で払うので、支払う利息は少なくすむ。」というイメージを持っている方も少なくありません。

これは、先程の例を見ても分かるとおり、残念ながら勘違いです。

 

ただしい理解としては、「ボーナスでまとめて払う分、月々の支払を少なくする借り方。」と言えます。

 

住宅ローンのボーナス払いがおすすめできない2つの理由

住宅ローンのボーナス払いをおすすめしない理由としては2つの理由があります。

それぞれ見ていきましょう。

ボーナスをあてにするのに不安があるから。

時代の変化とともに、年功序列・終身雇用が過去のものとなった今、ボーナスが年2回安定的にずっと支払われるという保証はないから。

大手の企業も倒産する時代なので、ボーナスカットというのも、それなりに聞く話ですよね。

そうなると、ボーナス月の加算での支払は、当然きつくなります。

そのリスクを考えると、月々の支払いだけで組みたてておいた方が無難と言えることが、ボーナス払いをすすめない一つ目の理由です。

ボーナス払いは、繰り上げ返済ではないから

2つ目の理由は、ボーナス払いは、繰り上げ返済ではなくて、月々の負担をボーナス時に後回しにする行為だからです。

ボーナスで多めに払う分月々の支払を楽にするのがボーナス払いです。

結局先送りの行為にすぎないのがボーナス払いです。その為若干ではありますが、半年ごと先送りしている分だけ、支払の利息は大きくなります。

利息が少なくなるならともかく、あえて増やしてまでボーナス払いを選ぶのは得策とは思えません。

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ボーナス払いの有効的な活用方法!

住宅ローン、ボーナス払い、繰上げ返済

ボーナス払いは、基本的におすすめはしていませんが、ボーナス払いを有効的に使う方法もあります。

それは、借り入れ期間を短くすることです。

例えば、先程の3000万円借り入れ、500万円ボーナス払いの例。

ボーナス払いなしだと、月々の返済が77,306円でした。

ボーナス払い500万円で月々の返済を同程度に合わせると、29年間で76,718円です。

 

この場合は、月々の支払をボーナス払いなしの時と同程度として、ボーナス月には多めに支払うという方法です。

この方法であれば、ボーナス払いのメリットがあると考えられます。

全期間で支払う利息も2,042,302円ですので、35年の時の2,473,630円と比べて、431,328円利息が少なくてすみます。

そして、この場合のメリットは、返済期間が29年ですので、仮にボーナスがなくなってしまったというピンチの事態に陥った時に、住宅ローンの「条件変更」という形で、返済期間を6年間伸ばすことができます。

この方法は、住宅ローンをもともと35年間で組んでいるとできない措置です。(住宅ローンは最長35年なので。)

 

35年間という長い時間を考えた時に、ボーナスがずっと続くかどうかも分かりませんし、今の仕事がずっと続くかどうかも分かりません。

そうなった時に、当面見えている計画で早め早めに返せるように設計することができるのが、期間を短くするボーナス併用払いです。

この方法は、考え方としては、「繰り上げ返済」と似た考え方になるのですが、繰り上げ返済と違うのは、もともとその計画で契約するので、強制力が働くということですね。

デメリットは、ボーナス月は、支払が増えるので支払忘れがないように注意する必要があります。

 

ボーナス払いよりも繰上げ返済をおすすめする理由

ボーナス払いよりも繰上げ返済をおすすめする理由は、繰上げ返済の方がその時々の状況に併せて返済を進められるからということが言えます。

また、繰上げ返済手数料が多くの場合かかりません。(繰上げ返済手数料がかかる銀行の場合は注意が必要です。)

つまり、ボーナスの都度、繰上げ返済をすることができますし、なんなら、住宅ローン減税で還付されたタイミングで繰上げ返済するなど、自由度が高いと言えます。

 

ボーナスの都度、ボーナスがないと返済が滞ってしまう・・・というような精神的にストレスを感じるケースも考えられるので、ボーナス払いで設定するよりは、繰上げ返済をする心構えでいた方が良いと個人的には考えています。

 

繰上げ返済をするなら期間短縮型がおすすめ!

繰上げ返済をする場合の注意点として、

繰上げ返済には、期間を短くする方法と、月々の支払を少なくする方法があります。

せっかく繰上げ返済するのであれば、期間を短くした方が利息の支払額は少なくすむ点からメリットが大きいと考えられます。

月々の支払が少なくなるという魅惑はありますが、完済の時を早めた方がせっかく繰上げ返済をするのであれば嬉しい選択になるのではないでしょうか。

まとめ

以上、住宅ローンのボーナス払いと繰上げ返済について紹介してきました。

住宅ローンは金融商品ですので、どの方法が一番良いとか悪いとか、はっきりしているものではありません。

また考え方によって、おすすめ方法は異なってきます。

最終的には、ご自身の判断によるものですが、その判断の参考になれば幸いです!

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