一戸建てやマンションなど家を売ろうと思った時に、考えるべきは「残債」です。
残債とは、住宅ローンの借入額の残りです。
シンプルに考えると家を売る時には、残債をすべて返済して返済しないと売れないというのが基本です。
「な~んだ簡単なことだね！」と思うのですが、場合によっては、非常に難しいということも。
こちらでは、家を売却する時の残債の基本的な考え方、残債があって売れないときの３つの対策を紹介していきます。
残債を完済しないと売れない理由
まず、そもそも「なんで残債があると売れないのか？」をひもといていきます。
例えば、残債が２０００万円あります。
1600万円なら売れるとします。
住宅ローンが400万円残ってしまうケースです。
この場合、400万円住宅ローンを引続き返済すれば良いんじゃないでしょうか・・・？
というと答えはダメです。
なぜダメかと言うと、一戸建てやマンションに設定している抵当権の抹消が出来ないからです。
抵当権は、返済が滞った時に、現金の代わりに不動産を差し押さえできる権利です。
抵当権をシンプルに言うと、「現金が払えないなら家をもらいます！」ということですね。
抵当権が残ったまま売却するとなるとどういう事態になるかというと、
先程の例で見ると、AさんがBさんに売って、残りの４００万円の残債をAさんはその後も返済します。
そこで、Aさんが返済できなくなるとどうなるかと言うと、Bさんの家が、銀行にとられてしまいます。
この状況を考えてみると、抵当権が残ったまま売却するというのはありえないことが分かってもらえると思います。
そのために、抵当権を消す為に、住宅ローンの残債をすべて返済する必要があるということになります。
つまり、残債を完済しないと抵当権を外せないので、抵当権外す為に完済する必要があると言うのが正確な意味あいです。
売却しても残債が残ってしまうのはどういう場合？
売却しても残債が残ってしまうというのはどういう状況でしょうか。
残債が２０００万円あるけど、相場を考えると、売りたくても１６００万円程度の値段でしか売却できない。
というような事態が考えれます。
時代による不動産価格の変化や築年数による資産価値の減少を考えると普通に考えられる事態です。
2019年1月現在の都心では、不動産価格が高騰しているので、比較的残債以上での取引もしやすい状況ではありますが。
残債があって売れない場合の３つの対策！
最後に、残債があって家が売れないという状況になってしまった場合の３つの対策を紹介していきます。
高値で売れるように工夫する。もしくは、じっくり販売する
残債があっても、完済さえできれば、売れるというのが基本的な考え方になります。
つまり、残債があったとしても、販売価格を残債以上の金額にして、じっくりと販売するという方法です。
売り急ぐと安値で売ることも多々ありますが、そうではなくて時間をかけてでも高値で売れるまでじっくりと販売するという考え方です。
もちろん、時代の流れはありますが、上昇相場であれば、時が解決してくれるということもなくはありません。
もしくは、リノベーションして高値で販売するというのも一つの手法かもしれません。（住みながらというのは難しいですが、再三があえば、業者に買い取ってもらうという可能性もあるかもしれません。）
また、売却査定の金額を複数社にすることで、より高く販売してくれる業者に出会える可能性もありますので、業者選びを慎重するのも一つの手段ですね。
残債の不足分を補填する
残債以上で売れないとしても、売却価格を差し引いても不足する分を現金で返済するというのも一つの手段です。
2000万円の残債、1600万円の売却価格。400万円を現金で補填。
というような形です。
この補填の仕方は、貯金から支払う、稼ぐ、借りる、もらう・・・など、金策の話になってきますのでこちらでは割愛します。
競売になる前に任売（任意売却）する
対策とは言うには微妙なところですが、、、住宅ローンの返済が滞ってしまって、差し押さえられて競売にかけられてしまう・・・・という可能性がある場合は、早め任売を考えた方が良いでしょう。
任売とは任意売却のことで競売よりは高く売ることができます。
競売と任売の違いはいろいろあるのですが、またの機会に紹介するとして、ここでは、残債を完済できなくてもより高く売る為には、競売よりは任売の方が良いと認識してもらえれば！
この場合は、銀行等との交渉は必要となりますが、残債を残したまま抵当権を外してもらうことができます。
そのため、売却が可能になります。
売却可能になりますが、不足している分の残債の返済はその後も続きます。
売却して賃貸に住むとなれば、家賃はかかってきますし、月々の返済が難しいということも十分考えられますので、残債の月々の返済は支払可能な範囲で相談できます。
つまり、任意売却は、通常の不動産の売却とは違った側面での銀行との交渉も必要になりますので、専門的な業者に相談した方が良いです。
もしも、既にローンが滞っていて返済の目処がたっていないという方は、すぐにでも相談した方が良いでしょう。時間が立つと競売の手続きが始まってしまい任売もできなくなってしまいますので。
とは言え、任売を専門に扱っている不動産会社を探すのも難しいと思いますのでおすすめの専門業者を紹介しておきます。
よろしければご参考にしてください。
まとめ
家の売却というと、一戸建てでもマンションでもネガティブな印象がともなうこともあります。
ですが、最近の流れですと、マンションから戸建てへの住替えでの売却、相場が上がってきてたので売却して賃貸へ住み替える。
というようなポジティブな理由での売却も僕のまわりでは増えてきています。なので、臆することなく売却を検討している場合は、まずは査定だけでも進めてみると良いのではないでしょうか。
大切な資産ですので売却するのであれば、状況に併せて、少しでも良い条件で販売していきたいですね。
ではどこに売却依頼しよう？
と迷う場合は下記コンテンツもご参考ください！
以上、売却する時の残債について考え方や、残ってしまう場合の対策について紹介してきました。
不動産の売却の参考になれば幸いです！
