「家を売却したいのですが査定してもらえませんか？」
お問い合わせをいただき、物件調査をしていく中で、狭小住宅ではあるものの、間取りもよく入っていて、立地も駅近くでとても良いし、2019年の都内の相場からすると欲をかかなければ売れるでしょうということで査定。
売り主の方も納得のいく金額での売買スタート・・・・と思いきや、ふとした質問が飛んできます。
その面積って住宅ローン対象外じゃない？！
結果的には、ギリギリクリアのラインで事なきを得ましたが、土地や建物の面積が小さい狭小地の場合、住宅ローンに制限がありますので注意が必要です。
これは借り換えや建替えの時もついてまわることですので、これから買う方はもちろん売却や建替えを考えている方にとっても重要なポイントとなります。
そこで、一戸建ての購入・借り換え・建替えで住宅ローンを使う為の土地・建物の最低面積を一覧にしてまとめました！
住宅ローンの対象面積の下限を一覧にしてまとめました！
住宅ローンには、ローンの担保として建物の価値を図る観点から実は、最低面積が決まっています。
巧みな技術の３階建等で、住める面積があっても、土地の面積が小さすぎると住宅ローンが組めません。
逆に土地の面積は大きくても一定の面積以上の建物を建てない場合も住宅ローンは組めません。
その最低面積の基準は銀行によって異なりますので一覧にしてまとめてました！
2019年1月現在での調査に基づいていますので今後変わる可能性はありますので実際の取引の際は必ず銀行にて確認されるようにしてください。
| 金融機関 | 土地の面積の下限 | 建物の面積の下限 |
| フラット35 | なし | 70㎡以上 |
| みずほ銀行 | 40㎡以上 | なし |
| 三菱UFJ銀行 | 40㎡以上 | なし |
| 三井住友銀行 | なし | 60㎡以上 |
| りそな銀行 | 40㎡以上 | なし |
| 信用金庫 | 属性によって要相談 | |
| じぶん銀行 | 30㎡以上 | なし |
| 住信SBIネット銀行 | 40㎡以上 | なし |
信用金庫や都市銀行は、上記条件からはずれる場合、かなり厳しいが、よっぽど属性が良かったり土地の価値が高い立地の場合などは相談に応じる可能性もあるとのことです。
属性に関して気になる方は下記コンテンツにまとめてありますのでそちらをご確認ください。
土地面積が、40㎡、坪数でいうと12.1坪以上、建物面積60㎡以上の場合は、面積の要件は気にかける必要はないと言えます。
ですが、土地もしくは建物面積がそれ以下の場合は注意が必要です！
セットバックが必要な土地の場合は、セットバック部分をのぞいて有効敷地での計算となりますのでご注意意を！
マンションの場合は、20㎡以上もしくは25㎡以上のところが多いです。
狭小地の住宅の購入もしくは建替の場合の住宅ローンは実は１択！！
狭小地で面積が小さくても、あまり大きい家は必要ないのでコンパクトな方がかえって良い！という方は少なくはありません。
ですが、小さすぎると住宅ローンがつかないというデメリット出てきます。現金だから問題ないと言えばそうなのですが、売却する時には、現金で買える人しか対象にできない為売るのが難しくなってしまうということがあります。
一つの銀行だけでも対象になれば、問題ないのですが、その場合は住宅ローンの選択肢は非常にすくなくなります。
住宅ローンもさまざまな商品がありますので分かりやすいと言えば分かりやすいですが。
関連：住宅ローン、変動金利はどこがおすすめ？特徴を一覧表にしてまとめてみた。
土地面積32㎡、建物面積59㎡の一戸建て住宅があったとします。
この場合、住宅ローンは必然的に一つの銀行に絞られてきます。
表を見てわかるとおりじぶん銀行の住宅ローンですね。
土地面積29.9㎡、建物面積60㎡の一戸建ての場合
今度は、土地の面積的にじぶん銀行はNGなので、三井住友銀行ということなります。
この2つの銀行にも当てはまらない場合、住宅ローンが使えず、ノンバンクなど高い金利で相談していくか、現金購入かのどちかになります。
買う場合は、買う物件を選べば良いですが、売る場合は、買い主が限らえるといことも考えて売るのか売らないのかを考えた方が良いですね。
また、建て替える場合ですね。
その面積に当てはまらないと建替えも現金で行う必要が出てきます。借り換えの場合も同様ですね！
狭小地の借り換えならじぶん銀行で！
狭小地の借り換えであきらめているような場合は、じぶん銀行が良いですね。
30㎡以上という下限面積を用意していますし、借り換えのポイントとなる金利も業界トップクラスの低金利の商品です。
またがん50％団信も無料で付帯というサービスも魅力的ですのでおすすめです。
狭小地の建替えももちろん有利ではありますが、つなぎ融資がないので、住宅ローンでつなぎ融資を使いたい場合は、ハウスメーカーと相談が必要です。
もっとじぶん銀行について知りたいという場合は下記コンテンツにまとめていますのでご参照ください。
関連：じぶん銀行の住宅ローンの特徴は金利・がん団信と実はatmの利便性！（じぶんプラスのステージ優遇）
住宅ローン控除の最低面積も要注意です！
最後に、住宅の面積を考えるときに注意が必要なのが住宅ローン控除。
住宅ローン控除は、住宅ローンの残高の１％を１０年間、所得税および住民税から減税するというもの。
源泉徴収票の場合は年末調整で所得税が戻ってくるのも嬉しいポイントです！
ですが、この住宅ローン控除も最低面積が決まっています。
土地の面積には規定はないですが、建物の床面積は50㎡以上必要となります。
新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
出典：国税庁HP
2019年10月の消費税増税以降は、期間が3年間延長されて13年間の住宅ローン控除となりましたのでさらに注意が必要ですね！
関連：住宅ローン控除・消費税１０％対策の３年延長制度まとめと注意点！
以上、一戸建て住宅の面積と住宅ローンの最低面積の関係についてまとめてきました。
思わぬ落とし穴にはまらない為にも細かい条件ではありますが、知らないと損する可能性も高いのでご注意ください！
