住宅ローン控除・消費税10%対策の3年延長制度まとめと注意点!

住宅ローン控除3年延長

住宅ローン控除(減税)の3年間延長制度の内容がまとまったと報道がありました。

この制度は、消費税10%になった時に消費が冷え込まないようにする為の制度ですが、その内容を整理してまとめておきます。

整理すると単純な制度ではありますが、いつからいつまでが対象となるのか、また新築中古どちらもOKなのかなど、注意点も含めてまとめていきますので、これから家の購入を検討している方は参考にしてみてください!

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住宅ローン控除(減税)の3年延長の仕組み!いくら分のメリットなのか?

住宅ローン控除の3年間の延長の制度のポイントは以下のとおり。

住宅ローン控除の3年間の延長の制度のポイント

・11年目からの3年間の延長

住宅ローン残高の1%建物価格の2%を3等分した金額

いずれか少ない方の金額が減税金額となります。

 

例えば、11年後の住宅ローン残高が2000万円だったとすると1%で20万円。

2000万円の建物を購入していたとするとなら、2%で40万円を3等分で、13.3万円。

よって、13.3万円が控除となります。これが3年間続くとして、合計39.9万円≒40万円が減税されるということですね。

つまり、消費税増税分は還元されるということになります。

 

注意点は消費税10%が適用される契約です!

経過措置について

消費税が増税されるのは、2019年10月1日予定ですが、住宅の場合経過措置があります。

経過措置とは、請負契約などの場合、契約から引き渡しまで時間がかかります。

新築やリフォームなど時間がかかるものになります。

そのため、契約日や引渡日によっても消費税が10%となるのか、8%が適用されるのか違いが出る場合があります。

具体的には、契約の日と引渡日がいつになるのかによって変わってきます。

 

2019年4月1日よりも前の請負契約の場合は8%が適用。引き渡しが、10%増税後でも8%のままとなります。

つまり、住宅ローン減税の3年間の延長は適用外です。

2019年4月1日以降の契約の場合は、引き渡し日が2018年9月30日よりも前の場合、8%が適用。

つまり、住宅ローン減税の3年間の延長は適用外です。

引渡日が2018年10月1日以降の場合は、消費税10%が適用。

つまり、住宅ローン減税の3年間の延長となります。

 

契約の時期や引き渡しの時期によって、違いが出てきますのでご注意を!

 

個人間売買と土地の売買について

あまり知られていないと思うのですが、不動産の契約すべてに消費税がかかるわけではありません。

 

不動産における非課税の売買

・個人間売買

・土地の売買

非課税ということは、これらの取引に場合には、消費税がかかりませんので、住宅ローン減税の3年間の延長制度は対象外となります。

個人間売買というと、個人と個人が契約するので特殊なケースなイメージもあるかと思いますが、不動産会社が仲介で入る場合も同様です。

つまり、中古物件の場合は、業者が一旦買い取ったものでない限り個人間売買なので、実は一般的な取引です。

そのため、中古物件の購入を検討している場合は、中古物件の売主が個人なのか業者なのかで、住宅ローン減税の3年間の延長の対象となるのかならないのかが変わってきますのでご注意を!

 

土地の売買は、もともと非課税の取引なので、消費税は発生しません。

つまり、住宅ローン減税の3年延長の対象外です。

そもそも住宅ローンはそこに住むことを前提とした住宅の為の特別安い金利のローンなので、土地だけの購入で住宅ローンは使えません。

ただし、土地を買って自分が住む為の家を建てる場合は、住宅ローンが使えますので、住宅ローン控除の対象です。

ここに注意点があります。

例えば、土地2500万円。建物2000万円。住宅ローン4000万円の場合。

10年間の住宅ローン減税の対象金額は、土地建物を含めてローンを組んでいる額の4000万円。

3年間の住宅ローン減税延長は、建物部分の金額の2%です。

 

 

つまり、3年間の延長の金額を計算する時に、土地建物合計の4500万円が基準にはならないのでご注意を!

 

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住宅ローン控除(減税)の3年間延長の対象期間はいつからいつまで?

最後に期間をまとめておきます。

いつからかと言うと、消費税10%が適用される時からです。

経過措置を考えると具体的にいつからというのは契約によるのでなんとも言えないですが、2019年以降で10%が適用される時からです。

いつまでかと言うと、2020年末までの入居が対象です。

 

消費税が10%になってから、2020年12月末までの間となります。

 

まとめ~消費税10%前後のどっちがお得かを真剣に考えた方が良い人は!?~

住宅ローン減税3年延長

消費税10%の3年間の住宅ローン減税の制度は大きいインパクトのある制度だと思います。

3年間の延長制度ができたことによって、住宅ローンを使う場合は、消費税増税分はチャラになることになりました。

さらに、すまい給付金は拡充されることはもともと決まっていました。

関連:すまい給付金はいつから増額?!消費税10%時の方がメリットがあるって本当?!

所得によっても変わってきますので、人にもよりますが、増える場合が多いと思います。

さらに、省エネ住宅ポイント(エコポイント)も復活される方向で検討中となっています。

それを思うと、増税後の方がメリットは高いと思われます。

 

ですが、個人的に思うのは、「あえて消費税10%を待つ必要はない」ということです。

特に、建売住宅などのように土地と一緒に買う場合。

土地は販売中のタイミングがありますので、良いと思った物件がある時が最適だと思いますし、ベストな土地がかりに見つかったとして、増税を待ったら売れてしまうかもしれません。

なんなら、増税前に値引きがあるかもしれません。

建売住宅の値引きというと、100万円単位でごそっと値引きになることは、わりと普通にあります。

100万円値引きになれば、その方が住宅ローン控除の3年分延長よりも大きいわけです。

すまい給付金と省エネ住宅ポイントを足したとしても追いつくかどうか。

 

それを思うとさほど神経質になる必要はないと考えています。

子供の小学校入学のタイミング、幼稚園や保育園のタイミング、結婚、転勤、転職・・・

人それぞれに、家族それぞれにタイミングがありますし、不動産は縁ですのであえて、制度に焦点を充てる必要はないと考えてます。

とは言え、真剣い計算してタイミングを図った方が良い方もいます。

それは、2019年4月前後で請負契約を検討されている方。

 

この場合、引き渡し時期も含めて、どちらの方がメリットが出るのかはしっかりと計算した方が良いですね。

もしも所得によって、10%の方がメリットが出るとするならば、3月31日に契約するよりも、4月1日に契約した方が良いということがあります。

その1日の差で数十万円も差が出るのであれば、じっくり検討した方が良いでしょう。

事実、過去にも、省エネ住宅ポイントの対象の日になるかならないかで、契約日が少し早かった為に対象にならなかったということもありました。

これはもったいないとしか言いようがないので、ご注意を!

 

ちなみに、3月31日か4月1日かと言うと企業によっては、決算期の違いが出ることがあります。

それによって、営業マンが、3月31日契約としたいという場合も考えられます。

もしも、消費税10%の方がメリットが出るのであれば、相談した方が良いでしょう。

普通に考えると、「3月中に契約してもらえれば、それ相応のサービスをします!」となりそうな気がします。

 

逆に言うと、それがないのであれば、多少ずらしてもらって、メリットが出る10%の消費税にした方が良いですよね。

それも聞いてくれない担当であれば、売って終わりの気配を感じますので、一つのジャッジメントとして消費税のタイミングを活用すると良いかもしれませんね!

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