個信、属性、とは

住宅ローンを検討して学びだしたり、不動産会社の営業マンと住宅ローンの打ち合わせをしていくと、頻繁に飛び交う言葉に、「個信」「属性」というキーワードがあります。

頻繁に飛び交うのにも理由はあって、住宅ローン審査の全てと言っても過言ではないと言えるほど重要なのが「個信」と「属性」です。

ここでは、個信(=個人信用情報)と属性とは何なのか?

もしも、住宅ローンが通らない場合には、どのように考えれば良いのかを紹介していきます。

 

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個信(=個人信用情報)とは?

個信は、個人信用情報を省略した呼び方で、「個信」と書いて、「こしん」と読みます。

 

信用情報というように、個人の信用状況を言います。

 

信用というと、約束を守る人とか、早め早めに行動する人とか、様々な角度から信用できる人と言ったりしますが、住宅ローンにおいては、お金に対する信用がおける人なのか?

という調査をします。

 

信用という言葉を英語になおすと、credit(クレジット)と出てきます。

つまりクレジットカードの使用状況や利用状況、またキャッシングの状況などを調査します。

では、住宅ローンを申し込んだ金融機関がどうやって調査するかと言うと、全銀協、CIC、JICCという3つの機関から信用情報照会を行い利用状況を調べることになります。

それぞれの正式名称は、以下のとおり。

  • JICC:(株)日本信用情報機構(Japan Credit Information Reference Center Corp)
  • CIC:割賦販売法・貸金業法指定信用情報機関(Credit Information Center)
  • JBA(全銀協):一般社団法人 全国銀行協会(Japanese Bankers Association)

 

詳細はここでは割愛しますが、クレジットカードの情報、消費者金融系のカードローンの情報、銀行のローンの情報など、加盟している企業がそれぞれにおいて異なりますので、3つの機関から情報を取り寄せます。

そうすると、現在の借り入れ状況はもちろん、過去の借り入れの状況も分かります。

 

信用情報照会、イメージ出典:JICC

これは、JICCの例ですが、信用情報機関の仕組みはどこもほぼ同じです。
住宅ローンをはじめ、クレジットカードの申込や限度額の増加の時に必ずチェックします。
最近では定期的に与信を行っているカード会社もあります。

ポイントは現在の借り入れ状況と過去の延滞状況

個信で見るポイントは、

・現在の借り入れ状況の有無

・過去の借り入れ時の延滞状況

の2つです。

 

どちらにも問題がなければ、個信は気にする必要はないでしょう。

借り入れがある場合は、審査に影響する場合があるので検討が必要です。

 

延滞がある場合はダメージが大きいですが、必ずしも不可能とは言えないと思います。

詳細は、下記コンテンツにも記載していますので、心当たりのある方はご参照ください。

関連:【住宅ローン】ブラックリスト(異動)でも審査に通った話。

 

では、よくある質問について紹介していきます。

クレジットカードを利用しているけど問題あるの?

クレジットカードの利用における考え方は、「一括」か「リボ払い」かによって異なってきます。

 

一括払いで利用している場合は、全く気にしなくて問題ありません。

 

リボ払いの場合は借り入れとして考えた方が良いでしょう。

仮に30万円、リボ払いが残っている場合は、30万円の借り入れがあると考えます。

続いて借り入れについて説明していきます。

 

キャッシングやカードローンなどの借り入れがあるけどローンはNG?

完全にNGということはありません。

しかし、返済比率に入るので、借り入れがあると、なかなかローンが通らないというケースが多くなります。

「完済してからローンに申し込んだ方が良い?」というご質問もいただきますが、完済できるのであればした方が良いです。

ローンセンターなど、銀行の担当者を通す場合は、完済は出来る旨を伝えた上で審査を出すことは出来ますので、完済条件が審査の承認条件としてついてくることがあります。

この場合は、決済(引き渡し)もしくは、金消契約(住宅ローンの契約)時までに完済すればOKです。

 

盲点は、スマホやiphoneの分割払い

クレジット情報にあがってくる意識が薄いのが、スマホやiphoneの分割払いです。

延滞していなければ特に問題ないですが、延滞していると審査NGとなることがありますので、携帯代金と油断しないで、支払いはきちんと遅れずにしておくことが重要です。

 

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属性とは、どういう意味?

属性は、職業や年齢、年収、貯金、資産状況、雇用形態、勤続年数、結婚の有無・・・などの違いを言います。

属性が良いとされるのは、「公務員、医者、弁護士、会計士、一部上場企業の会社員」が代表格です。

 

これらの職業の方ですと、ローンは問題ないなととりあえず思います。

上限金額は、年収にもよるので、源泉徴収票を確認すれば、概ね安心して商談を進められます。

個信がクリアであれば、全く問題ないというように考えられます。

 

属性が良いとどんなメリットがあるの?

ネット銀行などは、属性がよくても悪くても、審査の承認がとれれば条件に違いはありません。

ですが、都市銀行や信用金庫などは、属性によって、優遇金利や保証料に差が出てくることがあります。

属性が良ければ良いほど金利や保証料が安くなるという具体的なメリットがあります。

 

逆に属性によって否決ってありえるの?

属性が良くないので否決ということは考え方的にはないですが、住宅ローンの希望金額に対して減額回答という審査方法を取らない金融機関の場合は、否決という回答もあります。

ただし、例えば、3000万円希望したところ、2000万円までというように減額での承認がおりる場合もあります。

物件を購入できるかどうかは、不足部分を親から援助してもらうなどで補うか、中古物件なども含めて予算内での購入をすすめるという方法が取れます。

つまり、属性によって不調の場合は、予算を下げれば購入は可能と言えます。

この点が、個信でアウトとなっている場合とは大きく異なります。個信でアウトの場合は減額になることはなくアウトです。

属性を良くすることって出来るの?

職業によって属性が決まってしまうとなると、住宅ローンの審査の為に職業をかえるしか方法はないの・・・?

ということになってしまいますが、転職したらしたで勤続年数という点も懸念材料として出てきます。通常会社員の場合は、1年以上。

独立した場合は、3期分の決算書もしくは、確定申告書が必要となってきます。

最近では、金融機関によっては、もっと短い条件で審査しているところもあるので、勤続年数でつまずく場合は調べていくと活路は見いだせます。

関連:ノンバンクで住宅ローンを借りるデメリットは?フラット35との違いに注意!

 

ちなみに、アルバイトの方は、正社員の道を探すのは重要です。

アルバイトですと多くの金融機関で住宅ローンにおいて、そもそも審査のテーブルのらないということがあります。

この場合は、正社員としての転職は懸命な判断だと言えます。

 

では、転職以外で属性を良くする方法は、「貯金」です。

貯金は万人に通用する属性の上げ方と言えるでしょう。

貯金がある=年収にかかわらずお金を貯めることが出来る=返済に対する信用

となりますので、属性が良いと判断されます。

 

目安となるのは、物件や建て替え資金の総額に対して2割以上の貯金と諸費用部分の貯金です。

 

例えば、4000万円の物件を買うとすると、3200万円が住宅ローンの資金。残りの部分と諸費用は現金での支払い。

という設計をした上で審査の申込をすると良い属性と判断されて優遇金利にて審査の承認がおりることがあります。

 

ちなみに2割という数字は、外国籍であっても銀行によっては、それだけ自己資金があると住宅ローンが承認となる可能性もありますので、大きな信用のラインなんだと思います。

実際、2割超えの自己資金(現金)出せる方で、返済が滞ったことというのは統計上ほとんどないという話しを聞いたこともあります。

 

2割という数字に届かないとしても、1割は貯金から出すなどができるのであれば、属性の評価はあがると考えて良いでしょう。

 

まとめ

住宅ローンの審査の要となる、「個信」と「属性」について紹介してきました。

それぞれのポイントを整理しておきます。

個信のポイント

キャッシングやカードローン、リボ払いがなければOK

ある場合は、完済するのがベターだけど、必ずしも完済しないと住宅ローンの事前審査が出来ないわけではない。

遅延が過去にある場合は、異動になっていなければ可能性はある。

 

属性のポイント

属性によって住宅ローンが否決になることは基本的にはないが住宅ローンの融資額が減額回答なることはある。

属性を良くするポイントは、貯金。

アルバイトや勤続年数でひっかかっている場合は、その条件でも対象となる金融機関に審査を申し込むという手段は取れる。

 

住宅ローンは、最長35年という長い年数をかけて付き合う商品ですので、より良い住宅ローンを選択して家の購入をしたいですね!

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