一見、無秩序に建設されているように見える都市も実は、さまざまな法律によって都市計画が定められています。
その中でも、建ぺい率・容積率・用途地域・防火地域と言った区分は街なかの雰囲気を決定づける主な要素になっていると言えるでしょう。
ですが、なんとな~く言葉の響きを聞いたことがあっても、ぱっと理解できるのは建築もしくは不動産のプロの方だけではないでしょうか。
もしくは、不動産投資を行う方もそれなりに詳しいかもしれませんね。
内容の理解はそんなに難しいことではないのですが、専門的な解説を読むと難しくも感じてしまいます。
ここでは、建ぺい率・容積率・用途地域・防火地域を分かりやすく説明した上で、自分の住んでいる地域や気になる地域での調べ方とより理解を深める為の方法を紹介していきます。
用途地域を理解することは、家を買う時や不動産投資を行う時にも一つのポイントになりますので、覚えておくと意外と役にたちます。
建ぺい率・容積率・用途地域・防火地域とは？分かりやすく説明すると？
建ぺい率・容積率・用途地域・防火地域というのは、上の図のように地図上で、住所毎に定められています。
上の地図にある文字や数字に記載されているのですが、読み方を見てみます。
市化：近商：80：400：防火
とあるのは、
市街化区域：近隣商業地域：建ぺい率80％：容積率400％：防火地域
となります。
市街化区域というは、市街地にしていこうという場所のことです。
逆は、市街化調整区域となり、建物を建てる時に制限がかかる区域です。
近隣商業地域というのは用途地域というくくりにおける地域のことです。
用途地域については、下記コンテンツに記載しておりますのでご参照ください。
関連：用途地域とは？宅建での覚え方のコツを分かりやすく図解すると。
建ぺい率とは？
建ぺい率とは、敷地に対してどらだけの面積に建物を建てて良いかというものです。
敷地びっしり建物が建っているような区域は、建ぺい率80％など高い数字。
庭付きの一戸建てが並んでいるような街区は、建ぺい率が50％や40％と言うような低い数字。
建ぺい率が50％だと、敷地の半分までしか建物を建てはダメなので、半分は必然的に庭になるということになります。
図にするとこんな感じですね。
もちろん隣の敷地も同様になりますので、半分庭の家が立ち並べば、開放感のある住宅地が出来ることになります。
容積率とは？
容積率とは、敷地の面積に対して建物の容積をどれぐらいまで建てて良いかという数字。
建物の容積というと分かりにくいですが、床面積をどの大きさまでにしよいかという決まりです。
例えば、容積率100％だとすると、100㎡の土地なら100㎡までの建物。
容積率400％だとすると、同じ100㎡の土地でも400㎡までの大きな建物が建てられるということになります。
駅前などの商業地にビルが多いのは、容積率が大きな数字まで認められているからと言うことになります。
不動産の価値としては、容積率が大きいほど価値が高いとされています。
理由は、テナントビルや高層マンションなど収益力が高い建物が建てられるという理由ですね。
準防火地域とは？防火地域とは？
防火地域に対しては、準防火地域、無指定の地域という区分があります。
建物の火に対する基準が異なってきます。
具体的には、防火地域だと、100㎡を超える建物もしくは3階建て以上の建物の場合は、耐火建築物とする必要があります。
準防火地域だと、準耐火建築物にする必要があると言うわけですね。
詳細は下記コンテンツ記載しておりますのでよろしければご参照ください。
関連：防火地域と準防火地域とは？違いを分かりやすく説明します！
用途地域や防火地域などの調べ方は？
用途地域や防火地域は、各市町村役場で管理されていますので、区役所や市役所に行くと、マップが販売されています。
それを見ると、市区町村単位での色分けされた地図が手に入れられます。
通常はその地図に、防火地域の規制も記載されています。
用途地域の変更も時折ありますが、頻繁にされるものではないので、業務で使う場合をのぞいては一度手に入れてしまえば、ずっと使えると思っても問題ないかと思います。
そして、最近では、オンライン上での確認に移行してきています。
調べたい市区町村のホームページ内で用途地域を調べると調べられることが多いです。
もしくは、例えば「渋谷区 用途地域」と検索すると出てきます。
渋谷区の場合、pdfで地図がダウンロードできるようになっていました。
ちなみに、当コンテンツの用途地域の地図は、ZENRINの地図ですが、こちらは有料会員での閲覧となります。
不動産業者ですと登録していることも多いと思いますが、一般の方ですとなかなか利用しないところかと思います。
ですが、用途地域を調べる分には、市区町村の発行しているもので十分調べられますし、むしろ間違いがないです。
意味を分かりやすく理解する方法は、実際の街なかと照らし合わせること。
用途地域を分かりやすく理解する一番のコツは、街なかに出かける時に用途地域の地図を見ながら行くことです。
結構マニアックかもしれませんが、それが一番分かりやすいです。
また移動の多い仕事をしている場合や知らない場所へ出かけた時、もしくは前に住んでいたエリアなどの用途地域を調べるのも一つのコツですね。
住宅街に住んでいて静かな雰囲気で良かったなぁと思えば、第一種低層住居専用地域で建ぺい率が50％、容積率が100％というエリアだったかもしれません。
碁盤目上に街なかが整備されていて、ビルばかり立ち並んでいた場所だっと言うと、全域が防火地域になっている場所かもしれません。
高層ビルが立ち並んでいるところだと商業地域で、容積率が特別大きかったり。
そうやって、街なかと照らし合わせて用途地域や防火規制を見ていくと、建築基準法って良く出来ているなぁと関心します。
建築基準法という法律を眺めていてもよくわからないですが、その結果できあがっている町並みと文化を見てみると、その意味合いが良く理解できます。
「書を捨てよまちに出よう」という寺山修司さんの有名な作品がありますが、用途地域等を理解するためには、まさにこの言葉どおり、町に出ることが一番ですねっ！
