ありふれた建売住宅ではなくて、「土地を買って注文住宅を建てたい！」
そんな要望を持っている方も多いですよね。しばらく探してみて思うのは「全然良い土地が出てこないっ！！！」
ということではないでしょうか。
思っている以上に、土地を探すことって難しいんですよね。
実は、注文住宅を建てるための用地を探すのが難しいのには、理由があります。
さらには、依頼していても絶対に出てこないだろうな～という依頼先もあったりします。
ただ「土地を探しているんですけど・・・」と依頼するだけではなかなか難しく、ちょっとしたコツを押さえることで、全く違った結果となることもあります。
では、どうしたら良い土地を探すことができるのか？
こちらでは、注文住宅を建てる為の土地の探し方について、難しい理由を紐解きながら、土地探しのコツについてまとめました。
不動産業者への土地探しの依頼する時に押さえておきたい３つのコツをご紹介していきますので、注文住宅を建てる土地を探している方はぜひ参考にしてみてください！
目次
なぜ注文住宅用の土地探しは難しいのか？理由を解説！
まずは、注文住宅用の土地探しが難しい理由について、紐解いていきたいと思います。
当たり前ですが、大前提として売地が出てくるということは、土地を売る人がいるわけですよね。
その人（売主）が誰かに相談するところから、「売地」が出てきます。
売り主の相談先が建売業者だった場合は、どうなるでしょうか？
住宅として良い土地であれば、当然建売業者が買って「建売住宅」になります。
建売住宅としては、難しい土地だった場合には、世に出る可能性が高くなります。
オンライン上の不動産情報にも、高すぎる土地や中途半端な大きさの土地、小さすぎる土地などが出てくるのはこういう情報が多かったりもします。
つまり、住宅の建売をしている業者から、良い土地の情報をもらおうと思うとかなり難しいと考えられます。
もっとも建売よりも優先して、注文住宅としての建築をしてくれる会社であれば、紹介してもらえる可能性もありますので、建売だけではなくて、注文住宅も請け負っている業者に声をかけておくのは良いでしょう。
売り主の相談先が不動産仲介会社だった場合には、売地情報が出回ります。
仲介会社は自分で買うことは基本的にはありませんので、売地情報として出てくるということです。
この売地情報は、良い土地もあれば良くない土地もあるわけですが、この情報からいかに早く良い土地情報を入手できるかというのが、注文住宅用の土地を買えるかどうかのコツになります。
では、「仲介会社に頼んでおけば情報が入ってくるのになんで難しいの？」ということですが、仲介業者の顧客の中には、建売業者もいます。
そして、建売業者に売る場合は、プロですから契約不適合責任（瑕疵担保責任）が免責だったり、古家つきのままの現況渡しができたり、融資特約（ローン控除）なしにできたりするので、建売業者に売った方がリスクも少なく楽なんです。
その為、建売業者にまず声をかけるというのが自然の流れになります。
そして、建売業者が買わないような土地がネット上に出てくるわけです。
結果として、ネット上で土地を探しても「良い土地が全然ない・・・！」ということになります。
これが、注文住宅用の土地を探すことが難しい理由です。
では、この条件をくぐり抜けて、良い土地情報を得るための３つのコツを紹介していきます！
土地探しのコツ～①不動産業者に依頼した方が良い理由を知る～
上記からも分かってもらえると思いますが、注文住宅の土地を探す時には、不動産業者、特に仲介業者に土地を探していることをどんどん依頼した方が良いです。
とはいえ、プロに相談した方が良いというのは、なんとなく分かるけれども相談しずらいという方も決して少なくはないとは思います。
「そもそも不動産業者に行ったことがないので、どこに行って良いか分からない。」
「名前を書くとしつこく電話が来そう・・・。」
「不動産業者の違いが分からない。」
などなど、不動産業者に頼みづらい状況はたくさんありそうです。
そのため、不動産業者に頼む前に、ネット上で土地探しをするというのが楽ですが、ネット上で土地をいくら探していても良い土地が出てくるということがほぼないというのは、分かってくれたと思います。
理由は、ネットに出てくる時点で、プロの住宅業者が買わなかった土地と言えるからでしたね。
つまり、土地探しのコツであり大前提は、不動産業者に依頼することです。
前述のように「ネットや広告に出る前に売れてしまっている物件は多数ある！」
ということは押さえておきたいポイントです。
では、このネットに出る前の情報をいかにもらうかを考えていくと、不動産業者の営業マンの立場を考えると納得できると思います。
売地情報が出てきた時に、不動産業者の営業は、当然買う人を探します。
ネットへ情報を載せて問い合わせを待つ前に、まず、その土地のエリアや価格帯で探している人を知っていれば声をかけますよね。
その人が欲しいと言えば、いきなり土地は売れてしまうわけです。
考えてみれば当然のことですよね。
土地情報が公開（ネットや折り込み広告、看板などに掲載されること。）される前に完売している物件は多数あります。
そしてこの場合、ネットや広告だけで土地を探している人は、売りに出たことも売れたことも、知ることが出来ません。
どういう土地情報がネットに出ているかと言うと、
繰り返しになりますが、営業マンが自分が知っている「探している人」へあたったところ、条件があわなくて誰も買う人が居なかった時に、はじめてネットや紙媒体の広告、現地の看板などに登場します。
営業マンは様々なメディアを活用して、広く買いたい人を探していくというわけです。
ちなみに、広告やネットなどのメディアに出た時に「初公開！！」とうたわれます。
厳密にはこの「初公開」はウソですね。
すでに何人かの人はその物件を紹介してもらっているわけですから。
というわけで、土地を探しているならば、不動産業者に積極的に探していることを知ってもらうべきです。
そして、不動産業者が建売業者に売る前に情報をもらうためのコツについて紹介していきます。
土地探しのコツ～②業者へ依頼する時に注意すべきポイント～
２つ目のコツは、不動産業者へ依頼する時に注意すべきポイントについてご紹介していきます。
ポイントは単純なことですが、「正直な予算」と「購入希望時期」をぼかさないということです。
なんとなく、予算を低めに言いたくなったり、時期を１年後とか２年以内には・・・とか、ぼかしたくなるのは普通のことですが、正直に予算の上限と、良い土地が見つかればすぐにでも買いたい旨を伝えておきましょう。
理由は、例えば、土地代金で条件が合えば、５０００万円までなら出せる予算があったとしましょう。
でも高く売られるかな？とか勘ぐって３０００万円までと伝えていたとすると、３０００万円以上の土地情報は教えてもらえないケースが考えられます。
営業マンからすると、３０００万円の予算と聞いていて、例えば３１００万円の土地が出たとするなら、「予算は超えちゃうんですけど、なんとか予算伸ばせませんか？非常に良い土地なのでもしも伸ばせるなら伸ばす価値はあると思います。一度ご覧いただき検討されませんか？」
というような提案はできますが、２０００万円も予算からずれている土地を紹介したら、失礼にあたると考えますからね。「そんな土地買えないよ！嫌味で言っているのか！？」と怒られても仕方ない話しになってしまいますので、土地情報が出ていたとしても伝えないと思われます。
なので、予算オーバーなのに高く伝える必要は全くないですが、予算の上限まで、また土地の大きさの最小限までしっかりと伝えておくことが大事です。
また同様に購入希望時期に関しても変に先延ばしにしないようにするのが良いでしょう。
購入希望時期でしっかりと追客すべきは、「１年以内」までとも言われています。
つまり２年後とか、未定とかにすると後回しにされてしまうのが落ちです。
なので、今すぐ欲しいのであれば、その旨を伝えておきましょう。土地情報が出たら真っ先に連絡をもらえるようになります。
あわせて希望エリアも具体的に伝えておきましょう。
ただし、これも自分が購入を考えられるエリアはできるだけ広げて伝えた方が良いです。
そのエリアにヒットしたら情報をくれますので。希望エリアが狭すぎると本気で出てこないことや、近隣で出ててもスルーされてしまう可能性がありますので、要望は正直に伝えておくのがポイントです。
そして、建売業者よりも優先して紹介してもらうためのコツは、「建売業者よりも良い条件で買いますよ！」という意志を伝えておくことです。
建売業者に売却するメリットは
・瑕疵担保責任がない
・古家つきの現況有姿も大丈夫
・ローン特約がない
という点でした。
では、伝えるのはこの内容ですね。
瑕疵担保免責でも良いと伝える。
自分で解体するので古家付きでも問題ないと伝える。
ローンの特約を厳密に外すのは難しいので、融資の目処はついていると伝える。
融資については、銀行や信用金庫であらかたの目処はつけておくことをおすすめします。厳密には購入物件に対しての都度審査となりますので、確定は難しいですが、土地に対しての審査以外の個人の審査としては問題ない旨をはっきりさせておくと良いでしょう。
さらに、個人だからだせる強みとしては、建売業者よりも高値で買うということだと言えます。
当然、安く買いたいのはもっともですが、建売業者の買う値段は、いわゆる卸値です。
そこに会社の経費がのって、利益がのって、販売されますので、その利益分高く購入するのであれば、土地の売主にとってはメリットが出ます。
売主から依頼を受けている仲介業者としては、売主にもメリットが提示できればそれはありがたいことです。
あなたにとっては、良い土地が購入できるメリットもありますので、そのための必要経費と考えれば良い土地が買える可能性は高まります。
このように、建売業者よりも良い条件で買うので、先に紹介してと伝えておくと良いでしょう。
土地探しのコツ～③複数の不動産屋に依頼するメリットとデメリット！～
土地探しのコツの３つ目は、複数の業者にあたっておくということです。
土地の情報は、複数の不動産業者間で出回る情報と一部の業者だけで完結する情報もあります。
なので、一つの業者に頼むだけではなくて、複数の業者に希望を伝えておくのも大事なコツになります。
ですが、複数の業者に依頼するメリット・デメリットについても考えておきたいところかと思います。
メリットは簡単で、広く物件情報が集まる可能性がある。
デメリットは、追客が非常に多い可能性がある。
という点でしょうか。
デメリットという点で言うと、追客が多いということは、それだけ熱心と考えることもできますし、相性の合う担当者であればさほど苦にならないと思いますし、情報が集まりやすいというメリットとも言えると思います。
ただし、相性が合わない場合は、大変かもしれませんが、それも良い土地を探すための一つの努力と考えることが大事かもしれませんね。
とはいえ、複数の業者に依頼するのも大変ではありますが、便利なのは、以下に紹介するようなサービスを利用することも一つの手段です。
土地探しの依頼先として２つのパターン別に紹介していきます！
注文住宅の発注候補のハウスメーカーや工務店に依頼するパターン
土地から注文住宅を建てる場合は、ハウスメーカーや工務店に土地探しから依頼することもできます。
注文住宅で建てたい家のイメージがもしあるなら、近いイメージのハウスメーカーを探して土地探しから一緒に行うというのも良い手段です。
このメリットは、希望の間取りがかけるかどうかという観点、また土地と建物の総額で資金内で収まるかどうかという観点も含めて、土地探しをしてもらえます。
計画初期段階であれば、まずは気になるハウスメーカーの資料請求をしてみると良いかと思います。
特に、ホームズの注文住宅のサイトでは「土地なし」という条件を掲示しての資料請求ができます。
また、希望のエリアでの土地探しも含めて、対応できる業者を絞り込めますので便利です。
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不動産売買の専門家の仲介業者に依頼するパターン
土地を買って注文住宅を建てようと思った時に、ハウスメーカーに土地探しも依頼する方が多いかと思いますが、土地の売買情報としては、不動産仲介会社の方が多く持っています。
ですので、不動産仲介を専門としている仲介業者にも依頼しましょう。
おすすめの依頼先としては、大手仲介業者です。
なぜ、大手が良いかと言うと、情報量が圧倒的に多いからです。
全国全てのエリアを網羅するのではないかというぐらいの支店数があり、今は各支店に入った情報を全国の支店で共有できるシステムが出来上がっています。
つまり、東京にいながら北海道での売却相談があった土地の情報をすぐに入手することができます。
注文住宅を建てる時に、東京で探しているので、北海道での情報は要らないというのは当然ですが、北海道の持ち主が東京の土地を売りたいという相談がある可能性はありますよね。
例えば、北海道に住んでいる人が、東京の空家を相続したというケースも考えられます。そうなると北海道の支店に売却相談がいきます。そして東京の支店で売買が行われます。
というように、全国にネットワークをがあるから入ってくる情報があります。
そう考えると、大手の仲介不動産屋さんには相談しておいた方が良いですよね。
世の中の広告を見ると、不動産の売却相談窓口は多いですが、購入に対して窓口を持っているところは以外と少ないです。
そんな中購入の一括依頼ができるサービスはタウンライフ不動産売買があります。
希望のエリアを選んで対応している購入相談窓口がある不動産仲介会社を選べるので便利です。
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まとめ
以上、土地探しのコツを紹介してきました。
土地探しのコツはテクニカルなことをまとめてきました。
あとは、営業マンとの人間関係も大事ですよね。
「なんとか、あなたに良い土地を紹介したい！」と思ってもらえる人間関係が出来ていれば、土地情報が入っ時にすぐに、紹介しようと思ってもらえます。
記憶の彼方に忘れられていれば、仮に良い情報があったとしても思い出してもらえないということもあっても不思議ではありません。
だから何をするというわけではないですが、問い合わせをした時や相談した時、その後など丁寧に連絡をとり相談するというのは大事と言えそうです。
ちなみに、こちらでは、紹介しませんでしたが、土地探しにおいて、近所の空き地が気になるというのもわりと良くある話しかと思います。
その土地の情報の入手方法などは下記コンテンツにまとめていますので、併せてご覧くださいっ！！
