セットバックの道路後退ってそもそも何?画像で分かりやすく解説

セットバックとは、わかりやすく

道路のセットバックという言葉を聞いたことがあるでしょうか?

普段は気にすることはないですが、都心において、新築を考えた時には、ほぼ必ず目にする言葉と言えるでしょう。

道路におけるセットバックとは、無償で土地を道路に提供して、後退させたところを敷地とすることになります。

都内においては、坪単価100万円以上するようなところが多いので、土地を下げるというのはかなりの資産価値に影響するところなので、慎重に取り扱うポイントにもなります。

と文章で書いていても分かりにくいと思いますので、セットバックが何なのか、図や写真など画像を取り入れて分かりやすく解説してみます。

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セットバックとは?

セットバックの定義を辞書から引用してみると、

敷地前面の道路が4メートル未満の二項道路の場合道路の中心線から2メートルの線まで道路の境界線を後退させること。その部分は道路とみなされる。壁面後退。
出典:大辞泉

とあります。

用語が難しいので少し解説します。

2項道路とは?

大前提として、建築基準法において、道路とは4m以上と定められています。

「えいやっ!」と決めた法律ですので、実際には4m未満の道は非常に多いです。なのに、「4mないので道路じゃないですね。」としてしまうと、おかしなことになります。

そこで、4m未満の道も、道路とみなすと法律で定めました。

この法律は、建築基準法の第42条第2項に定められていることから、「2項道路」と呼ばれています。

また、道路とみなしている道路ということから、「みなし道路」という呼ばれ方もあります。

 

道路は4mですので、2項道路の場合は、「建替の時には、4mの道路に拡幅しようね。」と決められています。

4mにする為にどうやって下がるのかというと、道路を挟んで向かいの人とケンカにならないように、中心から2mずつ下がりましょう。

というルールができています。これが、セットバックです。

図解すると、

セットバックと2項道路

というようになります。

「建て替える時には、セットバックラインまで敷地を下げて、建築してくださいね。」

というルールがセットバックです。

セットバックすると家が建たない?!

セットバックで大きな問題になるのは、土地の削られる面積が大きくなりすぎる場合。

例えば、上の図を見ても、図の左側の土地の方が右側の土地に比べて、セットバックによる後退面積が少ないのが分かるかと思います。

道路面に面している長さが長いほど、セットバックによって削られる面積は大きくなります。

なので、例えば同じ30坪の土地であっても、道路にどれだけ接しているかによって、セットバックの面積は変わってきます。

セットバック後にどれぐらいの面積になるのかは、新築する場合に重要なポイントになってきます。

場合によっては、セットバック面積が大きすぎて、十分な広さが取れないというケースもよくあるケースです。

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セットバックを写真で分かりやすく解説します!

セットバック、写真で解説

左側の赤い矢印のところは、今後何か建物を建てる時には、セットバックする必要がありますので、赤矢印のラインまで土地を下げて建築することになります。

かなりの面積をセットバックすることになるのが分かるかと思います。

 

一方右側について、手前は既にセットバックしているので下がっているのが分かります。

なので奥の方が建て替える場合には、手前側のラインまでセットバックして建築することになります。

この写真で分かるのは、手前は両サイドセットバック完了しているので、4mの道路になっていますが、奥の方はセットバック完了前ですので、4m未満の「みなし道路」「2項道路」と言われる状況になっているということが分かります。

 

セットバックとは

このように道路の一部がセットバック完了していると、どこまで下がるのかが分かりやすいですね。

セットバック前

これから新築するであろう土地です。

まさにセットバック前という状況ですね。

セットバック工事は、通常新築工事が完了して外構を仕上げるタイミングでやることが多いですね。

「広くなってスッキリしてキレイに完成!」というイメージです。

セットバック、大きすぎる

「広くなってスッキリ!」とは言うものの、これだけのセットバック面積となるとなかなか考えてしまうものもありますよね。

また中心線がどこになるかというのも非常にデリケートな問題というのもうなずけます。

中心線は、市区町村役場の建築指導課で決めることになります。

セットバック、中心線

道路の真ん中あたりに、ピンがあって黄色い丸がしてあるのは、道路中心をを定めたことを示しています。

黄色い丸など色は市区町村によっても違うかとは思いますが、道路狭あい協議と言って、協議して道路の中心を決めます。

そして、この中心に沿って、セットバックする流れになります。

この写真で言うと、左側は既にセットバックが完了していますので、左側の新築の時に決定された中心鋲なのかと思われます。

道路、狭あい協議

この写真ように中心鋲がうたれていきます。

そして、セットバック完了すると、完了した旨のプレートがはられますので、セットバック済みがどうかはプレートで判断もできます。

セットバック済

セットバックの工事は、市区町村役場での工事となりますので、別途費用がかかる工事ではありません。そして完了すると、このように区がプレートを貼ります。

 

セットバックは無償で提供となりますが、助成金はあります。

土地を道路に無償で提供することになりますので、なかなか気持ち的に辛いものがありますが、助成金はあります。(市区町村によっても違うのでご注意願います。)

例えば、台東区ですと、

1㎡あたり2万円。隅切りに関しては、1箇所あたり10万円というように、助成金額が決められています。

(参考サイト:台東区HP

またこの他にも、生け垣や植樹、擁壁の撤去新設など、道路拡幅に伴って必要な工事費に対しても助成金が出るところはありますので、詳しくはお住まいの市区町村役場にてお調べいただけると良いかと思います。

道路提供部分は非課税です。

最後に、セットバック後、道路として提供した部分の固定資産税は非課税になります。セットバックを申請する書類と一緒に非課税措置の申請書も提出することで、非課税手続きは市区町村が代行していれることが多いと思います。

もしも、セットバックの対象となる部分で、空き地のまま放置していることがあるのであれば、新築せずともセットバックすることで、助成金がもらえ、その部分の面積は非課税となるので固定資産税の節約にも繋がります。

なかなか、そういうケースは少ないかとは思いますが、心当たりがある方は、先にセットバックしちゃった方がお得ということもありますのでご確認を!

 

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