昭和56年（1981年）5月31日。昭和56年6月1日。
この2つの日が何の日かご存知でしょうか？
中古住宅の売買や建替えなどの時に、何かと目にするのは、この2つの日です。
この日以前に建てたれているものなのか、それとも以降かで補助金の対象の条件が変わってくることがあります。
この日で変わったのは耐震基準です。具体的にはどのように変わったのか、また売買において注意する点について紹介していきます。
新耐震基準はいつから？
旧耐震基準は、いつまでかと言うと、昭和56年5月31日までです。
そして、翌日の昭和56年6月１日から新耐震基準がスタートしています。
西暦で言うと1981年。この日を堺に耐震基準の見直しがありました。
耐震基準が見直された背景
耐震基準は、大きな地震がある度にみなされてきています。
直近では、熊本地震において、２階建ては構造計算を簡易的にして良いという４号特例の見直しが新たに議論に上がってきています。
関連：４号特例とは？なぜ廃止されないのか？メリット・デメリットを考察。
同じように、旧耐震基準の見直しの原因となったのは、昭和53年（1978年）6月12日に起こった宮城県沖地震。
マグニチュード7.4（震度5）の地震によって、多くの建物の倒壊や損壊が起こりました。
それを持って、耐震基準を大きく見直すこととなりました。
新耐震基準と旧耐震基準の違い
新耐震基準と旧耐震基準では、定めている目標がグレードアップされました。
旧耐震基準では、震度5程度の地震に耐えられることが基準
新耐震基準では、震度6～7程度の大きな地震でも崩壊・倒壊しないこと
と目標とするところが変わりました。
具体的には、耐震設計の基準が大きく変わり、より強く頑丈な基準じゃないと建築の許可がおりないということになりました。
木造住宅においては、分かりやすくいうと、「壁の量が多くないとダメ！」ということになりました。
注意すべきは、完成の日ではなくて確認申請の日付
建物を建てる時には、確認申請と言って、役所や検査機関に設計図等をチェックしてもらって許可を取る必要があります。
旧耐震基準と新耐震基準の日付の違いをもってこの許可の基準が入れ替わりました。
つまり、昭和56年5月31日に許可された建物は、旧耐震基準での建築物です。
完成は当然、新耐震基準の日にはなっていますが、実は旧耐震基準の建物ということになります。
一方で、昭和56年6月1日以降に確認申請を取得している建物はもれなく新耐震基準ということになります。
ポイントは、例えば中古物件の売買において、昭和56年新築や昭和57年新築とあれば、確認申請の日付がいつなっているのかを必ずチェックした方が良いですね。
場合によっては、昭和58年頃の新築であっても念の為チェックした方が良いかもしれません。
旧耐震基準だと何が問題になるのか？
旧耐震基準で問題となるのは、耐震性というのは当然ありますが、それ以外では基本的な補助制度が使えないことが多いです。
例えば、住宅ローン控除。
旧耐震基準の建物では、使えないとされています。
住宅ローン控除は、借入残高の１％、所得税および住民税が10年間控除される制度ですので、最大で400万円の控除が可能となります。
それが使えないというのは、かなりの違いではないでしょうか。
ちなみに、耐震性を有することが証明できれば、住宅ローン控除等も使えますが、その証明を取るためには、耐震補強工事が必要となってきます。
もちろん、もともと基準以上に強くつくっており、完了検査も受けていて、図面も残っていて、耐震性能が満たされていると証明できれば耐震補強工事は必要ないですが、非常に稀だと思います。
まとめ
旧耐震基準と新耐震基準の違いについて紹介してきました。
もしも旧耐震基準の建物の売買を検討している場合であれば、旧耐震基準だから必ずしもダメということではないですが、どのようなデメリットがあるのかはしっかりと確認しておきたいところですね。
仮に、売買価格が安いからというだけで見ているなら、住宅ローン控除がつかえないとか、火災保険料が高くなる可能性がある（準耐火・耐火以外の場合）とか、売買価格以外で高くつくことがあります。
その点を踏まえた上で、判断されると良いかと思います。
