不動産の契約の時に必ず行う重要事項説明書の説明。
宅地建物取引士の資格がないと、重要事項説明書の説明ができないという国家資格を要するお仕事。
逆に言うと、不動産の物件案内や説明は資格がなくてもできるので、宅建士の資格の実務はほぼ重説につきると言っても良いでしょう。
それほど重要な重要事項説明書ではありますが、その内容はとても難しいと思います。
プロが説明してても難しい内容だよなぁと思うところも多いので、一般の方からすると、なおさら難しいですよね。
とは言え、不動産の売買ともなると高額になることがほとんどですので、後々後悔しないためにも、最低限押さえておきたい重要事項説明書のポイントを紹介していきたいと思います。
これから不動産の売買をされる方や検討中の方は、ぜひ確認してみてください。
不動産売買における重要事項説明書の意味は？
重要事項説明書は、不動産売買に限らず、賃貸でもそうですし、火災保険だったり証券取引だったり様々な局面に登場しますよね。
その取引における重要なことを記載しているものです。
その意味としては、その取引のルールを決めておくこと言えます。
売買の対象の不動産の、大きさや価格、立地、電気、ガス、上下水道の状態、各種法律の内容、解約する場合、ローンが不調の場合、ルール違反をした場合の罰則などなど。
その一つ一つが細かく丁寧に記載されているものが重要事項説明書です。
ただし法律に基づいて記載されているので言い回しも難しいですし、法律用語が入ってくるとそれだけで頭真っ白！という方も多いと思います。
重要事項説明書の本音。
重要事項説明書の意味は、その名の通り「重要な事柄を記載している書」ということですが、本音のニュアンスは少し違います。
本音は、「後から知ると問題になりそうなところをちゃんと説明しましたよ。」と言う意味あいが本音です。
「問題になりそうだけど承知で買いましたよね。」という為の書類が重要事項説明書の本当の意味と言えます。
分かりやすく言うと、
「南側が他人の敷地ですが、「大型の駐車場になっていてとても陽当りの良い物件。」があるとして、
重要事項説明書に書くべきことは・・・
「隣地は他人の物なので、将来的に建物がたち陽当りが悪くなる可能性があります。」ということですね。
これをストレートには書けないので、「眺望等に影響が出る可能性があります。」というように書いたりします。
つまり、重要事項説明書の本音は、「後から文句言わないでね！」というところにあります。
重要事項説明書で最低限見るべきポイントは備考欄！
重要事項説明書の中で最後に備考欄があります。
１時間から２時間程度、丁寧に細かく説明するとそれ以上かかる不動産売買における重要事項説明ですが、一番最後に備考欄があります。
散々説明があり疲れてきたところに、おまけの様に記載されていますので注意しないとさらっと説明が終わってしまうこともありえます。
ですが、備考欄にこそ、売買対象物件特有の重要事項が説明されていますので、実はとても大事な部分です。
他のところは雛形に基づいて、それぞれの状況がかかれていますので、大事ではありますが、さほど問題になることは少ないポイントです。
強いて言えば道路の条件ですが、接道していないとか、再建築不可という道路で無い限りは特に問題ないでしょう。
つまり、備考欄の特記事項は注意して見るべきポイントです。
備考欄に書かれる重要な事項
備考欄に書かれるものはさまざまなものがあります。
例えば、
・心理的瑕疵（自殺、孤独死、火事・・・）
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・越境
・眺望等への影響
・テレビ等電波状況
・ゴミ置き場が敷地前
・振動、臭気、騒音
・土壌汚染
・工場、火葬場など周辺の施設
・ハザードマップ
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・地中障害
などなど。
備考欄にこそ、本当に重要なことが書いてありますので注意してください。
書式によっては、「その他重要な事項」という項目になっていることもあるようです。
まとめ
以上、不動産売買における重要事項説明書の特に重要なポイントについて紹介してきました。
不動産を購入する時は、備考欄にかかれていることは問題がないかをちゃんと確認してから契約しましょう。
不動産を売却する時は、気になるポイントは重要事項説明書に書き込みましょう。
賃貸の場合、借りる時は、特記事項で気になる点があったら質問しましょう。
貸す時は、気になるポイントは書いておきましょう。
もともと知っているのと知らずに後から知った場合では、同じ問題だとしても、感じる問題の大きさが変わってきます。
不動産の売買の後で、もめることが内容に、しっかりとその不動産の独自ルールをお互いに確認するのが、重要事項説明書です。
重要事項説明書で納得のいかないことがあれば、その時に契約してしまうと、後で必ず問題になり売りてと買い手の方が互いに大変な思いをしてしまいます。
であれば、重要事項説明書に記載されていることで納得できない場合は、断って売買が成立しない方が結果的にはお互いにメリットはあると思います。
国家資格が必要とされている重要事項説明書ですので、難しいとしても押さえるべきポイントは押さえて、みんなが納得の気持ち良い取引をしたいですね。
