スタジオコーストの地主(土地所有者)は誰?跡地は何になる?

スタジオコースト閉館という淋しいニュースが届きました。

agehaには青春の思い出がたくさんあっただけに、残念でなりません。

閉館の理由は、「土地の契約満了によるもので、更新ができなかった。」と言う内容のものでした。

スタジオコーストが閉館になるという2021年8月12日の報道の内容をまとめると次の通り。

スタジオコースト閉館の報道内容

定期借地契約満了に伴い、2022年1月30日の最終営業日をもって閉館

・アゲハプロダクションズが企画・運営をおこなうクラブイベント「ageHa」については閉館に伴い、同施設での活動を終了する。

・「ageHa」の今後については場所を問わずクラブイベントとして、新しいイベントやプロジェクトを提供

・営業を継続する為、土地所有者との協議、交渉を続けてまいりましたが、誠に残念ながら再契約には至らず。

と言う内容でした。

そこで生まれた疑問点が3つ。

スタジオコースト閉館に伴う疑問点

地主(土地所有者)は誰か?

再契約に至らなかった理由は何か?

跡地は何になるのか?

こちらでは、この3点の疑問と、付随する内容として、定期借地権とはどういうものなのか?スタジオコーストの用途地域や容積率、建ぺい率などもまとめました!

スタジオコーストの土地所有者は誰?地主は個人か法人か?

まず最初の疑問。

スタジオコーストの土地の所有者は誰なのか?

と言う点ですが、登記簿謄本をとって調べたところ、個人でも法人でもなく、協同組合でした。

スタジオコーストの土地の所有者は、複数の企業をメンバーとしてる歴史ある建材系の協同組合です。

ちなみに、土地の所有者が最近変わったわけでもなく、スタジオコーストがオープンした当時から同じ所有者です。

そのため、所有者が変わったため、スタジオコーストの賃貸借契約が更新できなくなったと言うことはありませんでした。

昭和50年からずっと同じ地主の土地となっています。

スタジオコーストはいつからいつまでの営業だった?

スタジオコーストは、2002年12月31日にオープン。

そしてこのスタジオコーストの土地は2002年3月に分筆されていますので、おそらく賃貸借契約に合わせて分筆したのだろうなと予測されます。

ちょうど閉館予定の20年前ですね。

スタジオコーストの営業終了は、前述の通り2022年1月30日です。

定期借地権の場合は、通常更地にして土地所有者に土地を返還する流れになるので、閉館→解体→賃貸借契約終了という流れが、2022年内に行われるのだろうと予想されます。

定期借地契約(定期借地権)とは?

定期借地契約の更新ができなかったとニュースになっていましたが、この定期借地権とはどういうものなのかざっくりと分かりやすく紹介しておきます。

定期借地権とは?

定期借家権も種類が複数ありますが、おそらくスタジオコーストは、事業用定期借地権契約だと思われますので、事業用について要点を説明します。

・契約期間が決まっていて、期間満了をむかえると更地にして土地所有者(地主)に返す契約。(年数によっては建物の買取請求可能)

契約の更新は不可だが、延長は合意があれば可能。再契約も可能

・期間は、10年以上〜50年の範囲で設定可能。

平成20年よりも前は、契約期間の最長は20年だった。

シンプルにまとめると、

スタジオコーストのオープン当時は、事業用借地権は、20年が最長だった。

契約満了時は、更地にして返還する契約、合意に至ることができれば延長ないしは、再契約も可能だが、合意に至らなかった。

よって、契約は満了するため、更地にして返還すると思われる。

という内容ですね。

もちろん契約は当事者同時の決まり事ですので、あくまで一般的な例での説明です。

スタジオコーストの継続の交渉がまとまらなかった理由は?

スタジオコーストは継続のために交渉を続けてきたけどまとまらなかったとありました。

では、その理由はなんでしょうか?

合意さえできれば継続はできたということではあると思いますが。

あくまで推測ですが、3つのパターンが考えられます。

お金の理由で更新できなかった可能性

事業用の借地権の契約の場合、その事業の安定性は重要な要素になります。

というのも、仮に途中で破綻してしまった場合、定期借地権は地主からすると更地にして返してもらう契約ですが、借主の事業が破綻してしまった場合、解体する費用払うことができずに、解体費用を地主が負担する可能性が出てきてしまいます。

そのため、事業がうまくいっているのかどうかは大事な要素です。

そうなった時に、このコロナ過で、イベントホールは苦境に立たされています。事実スタジオコーストは、昨年の2020年に、クラウドファンディングで運営資金を集めていました。

このプロジェクトは、2020-06-03に募集を開始し、3,714人の支援により22,273,000円の資金を集めた実績があります。

またコロナの長期化の可能性も高いと思われますので、そうした状況から定期借地契約が更新できなかった可能性は予想されます。

土地所有者が自分で土地を利用する予定がある

次に考えられるのが、土地所有者が、自分で土地を利用しようと思っている場合ですね。

20年で契約が満了したら自社ビルを建てようとか、建材置き場で使おうとか、倉庫にしようとか、使う予定があったので契約更新に至らなかったという可能性もあるかと思います。

土地所有者が、更地で売却する予定がある

地主が売却して現金化したいというのも一つの理由とも考えられます。

更地にしてデベロッパーなどに売却の話しが進んでいるため、定期借地権の延長をしないという可能性も一つではないでしょうか。




スタジオコーストの跡地は何になる?予想は?

スタジオコーストの跡地は何になるのでしょうか。

通常の定期借地権の契約では、更地にして返還になりますので、少なくともスタジオコーストの建物は無くなるのかと思われます。

地主が買い取って使いたいというのであれば、そのまま残る可能性はあるのかと思いますが、、、、なかなかそのまま使うというのは考え難いかと。

そうなると、別の施設になると考えられますね。

では、ここでスタジオコーストの土地についてまとめます。

スタジオコーストの土地の用途地域、建ぺい率や容積率は?

スタジオコーストの跡地の土地
住所:東京都江東区新木場2ー2ー10

土地面積:約2,000坪

用途地域:準工業地域

容積率:200%

建ぺい率:60%

地区・街区:準防火地域

路線価:310,000円/㎡ (約102万円/坪)


この土地の周りはビルや倉庫、工場が多い場所ですので、だからこそagehaの音が成り立っていたということもありますし。

そのため、住宅用のマンションやアパートをデベロッパーが購入して建設するというのはなかなかないかなと思います。

かと言って、イベントホールが新たにできるとも考え難いものがあります。

そう思うと、先程の自社ビルを建てるとか、自分で活用するために土地を使う可能性が高いのかなと思います。

もしくは、ショッピングモールなどの商業施設になる可能性も考えられそうですね。もしくは、海沿いですので、最近流行のキャンプ的なグランピング施設になるとかもありなのかなと思ってみたりもします。

スタジオコーストの跡地のみんなの予想!

ツイートを見てみるとなかなかさまざまな意見が出ていますね。

何にせよ、スタジオコーストの跡地の行方は注目ですねっ!!

まとめ

以上、スタジオコーストの定期借地契約の継続がまとまらなかった理由や、土地所有者が誰なのか、またスタジオコーストの跡地についてまとめました。

閉鎖に伴い、アゲハがオープンした頃の熱狂を思い出しましたが、一つの時代の終焉を感じますね。

とはいえ、次の施設が何なのかまた新しい時代も始まるんだなぁとしみじみ、感じたりもします。

まだ、しばらく先ですが、跡地が何になるのかも注目していきたいですね。

あとは、スタジオコーストの最終日はどんなイベントになるのかならないのか、それも一つの注目点です。

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