固定資産税の新築家屋調査に対策は必要?拒否するとどうなる?

固定資産税 家屋調査

固定資産税 家屋調査

新築をすると建物の固定資産税を決定する為に、調査員の方が、家屋調査にやってきます。

何も通知しなくてももれなく調査にやってきますので、しっかりと対応して固定資産税を納めなければなりません。

とは言え、税金は少しでも安くなるなら嬉しいもの。

そして、ちまたで聞く噂やネット上には、「調査は一度きりなのでしっかりと対策をして安くしよう!」というような話があったりもします。

しますが、これって本当なのでしょうか?「対策をする必要があるのか?」「そもそも対策ができるのか?」

また、「そもそも家屋調査を拒否することはできるのか?」という点についても、実体験をもとに紹介していきます!

この記事の3つポイント!

1、固定資産税の家屋調査の仕組み

2、固定資産税の家屋調査の対策はできるのか?

3、家屋調査を拒否するとどうなのか?

という3点について、実体験も通して紹介していきます!

固定資産税の新築の家屋調査の仕組み

固定資産税の家屋調査は、新築してほどなくすると、連絡があり日程調整をして都道府県税事務所の調査員の方が、家屋調査にきます。

こちらから連絡しなくてももれなく来ますのでどうやって調べているのかも気になるところですが、登記所(法務局)から税事務所に連絡が行く流れになっています。

正確には以下の通りです。

新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、登記所に表題登記の申請をすることが義務付けられています。
表題登記をした場合、登記所からその旨、都税事務所に通知されます。
出典:東京都主税局

 

表題登記は通常、建物の引き渡しの前にしますので、自動的に都道府県税事務所は把握できるようになっているということになります。

 

東京都主税局による家屋調査の内容は、以下のとおりです。

具体的には、各種建築資料(建築確認申請書、見積書、請負契約書、竣工図等)を参考にして、実際にどのような資材がどれだけ使用されて建築されているか等、外観、内装及び建築設備等の施工状況を確認させていただきます。
出典:東京都主税局

 

固定資産税の家屋調査の対策はできるのか?

固定資産税の家屋調査を対策することで、税金が安くできるのかを検討するために、家屋調査のルールを把握していきます。

固定資産税の家屋調査のルール

実は固定資産税の家屋調査の評価の仕方は、総務省によって事細かく定められています。

 

・家屋の用途・・・専用住宅、併用住宅、ホテル・団体旅館及び簡易旅館用建物、病院用建物、、、

・建物の構造・・・木造、鉄骨造、RC造、混構造の場合、、、

・屋根・・・陸屋根、勾配屋根、、、、

・基礎・・・地上高

・外壁・・・サイディング、吹付け、板張り、漆喰、、、

・柱、壁体・・・真壁(柱の太さ)、大壁、、、

・内壁・・・タイル、塗り壁、クロス、、

・天井・・・クロス、塗り、、、

・床・・・・畳、木質系、カーペット、石、タイル、着色コンクリート、、、

・建具・・・・上中並

・建築設備・・・電気、ガス、給水、排水、衛生設備(トイレ、ユニットバス、キッチン、、、)、冷暖房設備(床暖房、ビルドイン空調)、ホームエレベーター

・その他・・・雑工事、階段、バルコニー

抜粋して記載していますが、もっと詳細に記載されています。

具体的には、総務省の公式HPにて確認いただけます。

固定資産税、家屋調査、項目

知って驚いたのは、柱の太さによっても固定資産税が変わってくるという点。

 

固定資産税が高い安いで、よく取りざたされるのが床暖房ですが、柱を太くすると固定資産税が高くなるから、「4寸柱(12cm)は使わないで!」

というような話は聞いたことがありません。でも、実際はこんなところまで決まっているんですね。

ちなみに、床暖房は、1㎡あたり13980点となります。

ちなみに、評点一点当たりの価額は、1点=1円に、物価水準による補正率と設計管理費等による補正率をかけた値になりますが、1点=約1円と思ってさほど問題はないでしょう。

床暖房は、どれぐらいに敷き詰めるかにもよりますが、一般的な都内の建売住宅の場合、リビングに2面切り替えで、4畳程度。

6.6㎡なので、約10万円程度の評価が上がると思えば大きく間違いはないでしょう。

(※係数や評価の方法は、各自治体によっても異なりますので、この内容を保証するものではありません。あくまで目安として参考にしてください。)

そして、10万円建物の評価が上がると固定資産税と都市計画税がいくら上がるのかというと、

 

固定資産税の税率は1.4%

都市計画税の税率は0.3%

 

ですので、1700円程度となりそうです。

 

固定資産税の新築時の家屋調査にて安くする対策はできるのか?

固定資産税を決定する仕組みとルールを見てみると分かりますが、かなり細かいところまで決められていますし、各種建築資料(建築確認申請書、見積書、請負契約書、竣工図等)などを提出しますので、対策はできないと思った方が懸命です。

それでも対策はした方が良いという話しを聞きますが、つまるところ、それは対策ではなくて誤魔化す方法です。

細かい仕様が書かれていない図面のみ提出して、実際の家屋調査の時には、高い仕様にしているところは散らかっているなどと言って見せないなど。

その結果、標準的な仕様と判断してもらって実際よりも評価を下げるという内容です。

これは、対策とは言えないと個人的には思いますし、せっかくの新築ですので、全うに税金も納めた方が清々しくて良いと思っていますし、僕はそうしました。

(とは言え、少し高い気もする評価にげんなりしている事実も否めないですが、それだけ良い仕様の家に住んでいると見栄に変えて頑張っています。涙)

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固定資産税の家屋調査を拒否するとどうなる?

固定資産税、家屋調査、拒否

法律上、家屋調査を受けて、固定資産税を納めることが義務づけられていますので、結論から言うと法律違反ということで罰せられる対象にはなります。

対象にはなりますが、いちいち裁判かけて追求するほどでもないので、どうしても拒否する場合は、図面の提出のみで、終了とするとか、過去の建築会社のデータから判断して決定するようです。

 

なので、調査をしなかったからと言って、固定資産税がかからないということはありません。さらには、実際よりも安くならないように、図面からでは分からないところの評価は高めにすることもあるとか。

 

新築のプライベートの空間を見られるのが嫌という場合の対策を実体験から考えると

最後に、新築して引っ越したばかりの家で散らかっていたり、もしくはすでに生活が始まっているプライベートな空間なので、ジロジロ見られたくない。

ということもありますよね。

この場合、引っ越し前に調査を依頼するという方法もあるようですが、新築した喜びのままにすぐに引っ越したいという方の方が多いでしょうし、賃貸から新築となると家賃を払い続けることにもなりますので、わざわざ家屋調査を待つというのは現実的ではないように思います。

もちろん、引越し日の前にこれるかどうかを聞いてみるのは良いと思いますが。

 

我が家の場合は、新築後の税務調査は、新築から1~2ヶ月ぐらいたってからだったように思います。うろ覚えなのですが、引っ越しが落ち着いたぐらいに対応したような気がします。

そして、実際の我が家の家屋調査では、内覧を拒んだわけではありませんが、玄関先で図面と仕様書のコピーを提出したら、これで大丈夫ですねということで、中には入らずに完了しました。

かなりあっさりしているなと言う印象でした。

どうしても中に入られたくないという場合は、新築に関する図面を一式用意して提出すると良いですね。提出できるようにコピーをとっておくのは大変かもしれないですが。

要は建物の内容が分かれば良いので、分かる資料を提出するということです。

 

まとめ

新築時の固定資産税の決定の為の家屋調査について紹介してきました。

 

最後に、家屋調査のポイントをまとめておきます。

 

新築の固定資産税の家屋調査のポイントまとめ

・固定資産税の家屋調査は拒否せずにしっかりと受けよう!

・細かい対策は建てた以上はできない!

・どうしても家に入られたくない場合は、図面などの資料を用意しておこう!

少しでも固定資産税を安くしたいという気もちも分かりますが、家を建てる時の見積もりと同様一つ一つの差はわずかですが、総額として大きくなってくるという性質があります。

その中で、少し対策をしたとしても微々たるもの。

先程の床暖房の例のように、年間の約1700円程度が気になるのであれば、そもそも床暖房の光熱費は論外ということになるかと、、床暖房が欲しいのであれば、それ相応の費用と光熱費をかけて取り入れるので、固定資産税・都市計画税の分は誤差といえるのではないでしょうか。

 

なので、税金は払わないとならないものと同様に、家屋調査も受けねばならぬものと割り切る方が良いですね。

 

ここ数年の間に新築をしたばかりという方に朗報です。

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3 COMMENTS

豊田市の善良な市民

愛知県豊田市内に賃貸マンションを所有しているものですが、ここ10年以上固定資産税額が下がりません。市の家屋固定資産税担当者に質問をするが、現在の建築物価で再調達価格を算出して耐用年数で割り築年数から固定資産税評価額を算出するとのことで、この方法が閣議決定されて、総務省OR自治省から通達があり、決定しているとのこと。私も詳しくはないのですが、インフレ率とか物価上昇率を考えると10年以上も固定資産税が下がらずに毎年市に高い固定資産税を支払わされている次第です。また、築年数が古くなれば入居率も下がり、家賃も下げなければならない訳で踏んだり決たりです。
他の市町村も同じように課税されているのでしょうか?
そのような訴訟とか裁判の判例とかはないのでしょうか?
あれば教えて下さい。よろしくお願い申し上げます。
閣議決定された

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nona

ご質問ありがとうございます。
マンションの固定資産税が下がらないということですね。

下がらない要因としては、主に2つの理由があります。

(1)経年減点補正率が下限の20%となっている(一般的に木造専用住宅は25年、鉄筋コンクリート共同住宅は60年)

簡単にいうと、古い建物で下限が決まっており、それ以上下がるには物価が下がる必要があるというということです。

(2)建築物価の上昇率が経年減点補正率の下落率を上回った場合

こちらは、建物は下がっているが、物価が上がっているため固定資産税が下がらないという状況です。

愛知県豊田市の路線価を調べてみると、ここ数年は毎年上がっているようです。(もちろん場所にもよります。)

またマンションの価格は2013年以降年々上がっていますので、おそらく(2)に該当するのではないかと思われます。

マンションの物価指数の推移は国交省の発表している以下のデータでも確認できます。

>>>https://www.mlit.go.jp/common/001374698.pdf

固定資産税に関する訴訟の判例については詳しくないので、なんとも言えませんがパッと調べたところをあるようです。鑑定会社がデータベースとしてまとめています。
>>>大和不動産鑑定株式会社公式HP

また、純粋に間違ってるということもあるようです。
(総務省の調査では、固定資産税の取り過ぎが発覚し、減額修正されたのは全国で25万件以上(2009年度~2011年度)
出典:suumo

ちなみに、固定資産税は下がらないけど家賃は下がるという件に関してですが、家賃相場も建物の物価に伴って変わるものではあります。

つまり建物は古くなっているけど物価は上がっているので家賃は変わらないというのは無理な考え方ではありません。
こちらは都内ですが、物価上昇を理由に家賃が上がったということも実際にあります。

居住中の方との家賃は交渉事になりますが、新規募集のときに上げるもしくはそのまま募集するということは可能かと思います。
もちろん地域によっても事情は異なるので一概には言えませんが、ご参考にしていただけますと幸いです。

返信する
豊田市の善良な市民

ご回答ありがとうございました。
愛知県内はこの不況下でも新築賃貸マンションがまだまだ建てられています。
地主さんは先祖代々から受け継いだ土地を売りたがらない土地柄もあり、相続税対策との名目で建築会社等に勧めれれるままに立てています。築10年以内までは何とか入居者が有りますが、築10年以上となりますとそうはいきません。愛知県においても需要より供給が多く、築10年以上経過している賃貸物件の空室はかなり多く入居して貰うには最新の設備を導入して新しくしたりするか、家賃を下げて入居して貰うかと言うことになります。
私どものRCの賃貸マンションも築22年ですが、築約12年から10年間、固定資産税等が下がらない状況です。
 私どももそうですが、多くの方は金融機関から30年から35年で借り入れをしている訳で、返済金額は変わりません。固定資産税等は下げてもらえず、家賃は下がりかつ空室期間は増える。管理費にかかる費用も消費税等UPしたことで経費がかかる。
悪循環です。
市は入居者があろうがなかろうが、家賃が下がろうが何もしないで固定資産税を課税してきます。
古くなり価値が下がって収益も下がっているものに対して、何もしない市が固定資産等を再調達価格で再評価して課税する言う税金を下げないための詭弁のような方法で課税してくることが許せないのです。
市は建築済みの物件の固定資産税を下げず、新築があれば課税する訳で、税収入がどんどん増えることになりなす。
世の中は今も昔も役人に年貢でいじめられるようにできているのですね。
(愚痴です。)
ちなみに豊田市の賃貸相場ですが私ども賃貸マンションは3DK(約60㎡)築22年で家賃62,000円・共益費3,000円(エレベーター無)駐車場4,000円
ですが、東京は約2倍以上ではないでしょうか?しかし建築費は同じぐらいではないでしょうか?
固定資産税を東京都が中心に決めていること自体に問題があると思います。

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