住宅ローンを検討する時に、低金利時代の今、フラット35で借りようと考える方も多いです。
フラット35というと、団体信用生命保険が別途だったので、いまいち使いにくいと思っていたのですが、2017年10月から団信もセットになったので、いよいよ使いやすくなりましたね。
そして、住宅ローンもそうですが、フラット35は銀行はもちろん、さまざまな金融機関が積極的に販売していますので、いったいどこでフラット35を申し込むのが一番メリットがあるのかと迷うこともあります。
そこで、フラット35の金融機関ごとの違いや比較方法を整理してみました。
金利はすべての金融機関で同じです！違うのは見せ方！
フラット35の金利はどこの金融機関で申し込んでも一緒なんです。
以外と知られていないのではないかと思うのですが、この点を押さえるとフラット35の比較が俄然しやすくなります。
銀行で申し込むフラット35もネット銀行で申し込むフラット35も、ノンバンクで申し込むフラット35も金利は同じです。
住宅ローンは、銀行毎に異なるので、そのイメージでいるとフラット35が難しくなりますが、フラット35は実はシンプルです。
フラット35の見せ方の違い
フラット35の金利が違うように見える理由を解説していきます。
まず、どこの金融機関もフラット35の金利は、いかにも安そうに表記するので違いがあるのではないかと思うのですが、実は同じです。
例えば、楽天銀行ですと、
出典：https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/flat35/purchase/flat35s/
とあります。
金利の部分は実は、どこの金融機関で申し込んでも同じです。
違うのは赤枠で囲ったところ、融資事務手数料となります。
出典：https://www.aruhi-corp.co.jp/product/flat35/
ARUHIのフラット35Sの金利も一緒ですね。
5年間、10年間の金利引き下げに関しては、建物による違いなので、金融機関による違いはありません。
※上記金利は、2018年5月の金利です。月ごとに金利は変わる可能性がありますのでご注意願います。※
フラット35の金融機関による主な違いは手数料と残りの10％
金利が同じであるならば、何が違うかと言うと、事務手数料と本体価格に対して90％~100％の融資を受ける場合の10％の部分の取扱です。
そもそも、フラット35は、住宅金融支援機構の商品ですので、どこで申し込んだとしても、フラット35という商品そのものは同じです。
そして、この商品は、融資対象の土地や建物の価格の90％までの融資という商品です。
もともとは、「残りの10％の部分は自己資金で出してね。」という商品だったのですが、最近では、残りの10％を各金融機関で融資しても良いということになりました。
なので、残りの10％の部分の融資は各金融機関の商品となりますので、金融機関毎に違ってきます。
また、フラット35を販売する時の手数料は各金融機関が決められます。
つまり、フラット35を比較する時に見るポイントは、販売手数料と残りの10％の部分の融資の違いとなります。
例えば、テレビを例に考えてみると、どこの店舗で買ったとしても、テレビそのもののスペックは同じですが、販売価格（手数料）は店舗によって違います。
また、セット販売する商品があったとして、その商品は各店舗で決められるというイメージが近いかと思います。
その他の違いは審査と付加サービス
主に販売手数料の違いで、高い安いは出てくるかと思いますが、その他に違う２つのポイントがあります。
審査が違う
フラット35の審査は、各金融機関が行ないます。フラット35は住宅金融支援機構の商品ですが、その管理は各金融機関が行ないます。
管理というと、毎月の支払い管理や、遅れた場合の督促等です。
あまりに信用が薄い人へ融資をすると、その後の管理が大変になるのは金融機関ですので、その審査の判断が委ねられているという認識でも良いかと思います。
つまり、銀行系で申し込むフラット35の方が、ノンバンクで申し込むフラット35の審査よりも厳しいと言われています。（事実の公表はないので、感覚値ではありますが。）
勤続形態、勤続年数などによる違いもあります。
時々、広告などで、「他社で住宅ローンを断られた方は相談ください！」などの文言があるのはこういう理由ではないかと思います。
付加サービスの違い
付加サービスというと独自のサービスが最近は増えてきています。
例えば、楽天銀行では、ハッピープログラムという独自のプログラムがありますし、イオン銀行ですと、イオンモールでも買い物が安くなったりポイントが多くついたりというサービスもあります。
基本的に、フラット35や住宅ローンを組んでいる方へのサービスは手厚い傾向がありますので、普段の生活の中で、活用しているサービスがあれば、併せて検討してみると良いかもしれません。
まとめ
以上、フラット35の金融機関による違いを解説してきました。
まとめると、
・金利はどこでも同じ。
違うのは、
・手数料
・10％融資の部分
・審査
・付加サービス
です。
つまり、90％融資以内で審査にも特に問題がなければ、手数料を比較するだけOKと言えそうです。
後は、普段の生活における利便性との兼ね合いでそれぞれ判断いただけると良いかと思います。
ちなみに、ノンバンクは返済口座はどの銀行にも設定できます。返済用の入金口座も利便性に影響してきますので、その点も考えると良いかもしれませんね。
