坪単価と㎡単価の計算方法~有効敷地面積・登記簿面積・実測面積に注意~

坪単価、土地、面積

坪単価という言葉はさまざまな局面で耳にする言葉ですね。

土地の坪単価、建物の坪単価、マンションの専有面積での坪単価。

よく坪単価○○万円!という数字を見ますがどうやって計算しているのかを紹介していきたいと思います。

今回は、坪単価の中でも特に土地の坪単価を計算する方法と注意点をみていきます。

坪単価の出し方と考え方と定義についてわかりやすく解説【一戸建て・注文住宅編】

建物の坪単価に関しては、上記コンテンツにて詳しく紹介しておりますので、建物の坪単価についてお調べの場合、併せてご参照いただけると幸いです。

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坪単価と㎡単価の計算方法

まずは、単位の坪と㎡の関係についてみていきたいと思います。

人によって覚え方はさまざまあると思いますが、僕が覚えている公式は次のとおりです。

○○㎡×0.3025=△△坪

例えば、70㎡の土地を坪に換算する時は、70×0.3025=21.17坪 となります。

逆に坪を㎡に直す時は、坪÷0.3025=㎡となりますので、例えば20坪の場合は、20÷0.3025=約66.11㎡となります。

㎡面積と坪面積の計算が分かれば後は、価格を坪で割れば坪単価、㎡で割れば㎡単価になりますので計算できます。

土地の売買物件情報を見ていて、例えば、70㎡で3000万円とあれば、70㎡は先述のように21.17坪ですので、

㎡単価は3000万円÷70㎡=42.85万円で坪単価は、3000万円÷21.17坪=141.7万円。

というように計算できます。

土地の坪単価を見る時の注意点!土地面積の種類を知る

土地の坪単価を見る時の注意点があります。

単純な坪単価の計算は上で述べた通りですが、土地の面積の種類を知っておく必要があります。それぞれ見ていきましょう。

登記簿面積

登記簿謄本に記載されている面積です。売買対象面積を見る場合に、この登記簿面積で売買する場合もあります。

この場合の注意点は、昔から登記されている面積の場合、有効敷地面積がはっきりしない場合があります。というのもセットバックが必要になるケースも多いですし、測量技術によって、実測面積と異なることは往々にしてあります。

なので、登記簿面積で売買する場合には以下の2種類の面積にも注意を払っておくと良いでしょう。

実測面積

実測面積は、登記簿記載の面積ではなくて、実際に測量した面積とういうことになります。現在の技術で測量しなおして、その測量図を根拠とする面積が実測面積です。

実測面積は実際に測った面積ですので、登記簿面積よりも大きかったり逆に小さかったりする場合もあります。より正確な取引をする場合は、その面積で隣接する土地の所有者と実測図をもとに境界確定の立合いを行ってその測量図を承認するという確認のもとに売買を行うようになります。

後々の誤解がないようにする為にはこの手順を踏むのが良いと思います。

有効敷地面積

もう一つの側面が有効敷地面積です。

有効敷地面積とはセットバック後の面積のことを指します。

セットバックとは、道路の中心から2mのところまで道路とみなされ、市区町村に道路提供することを言います。

セットバックとは

上図の場合、登記簿記載面積は70㎡。

そのうちセットバック部分の面積は7㎡。

有効敷地面積は63㎡となります。

実際に建物を建てる時に使える面積は、有効敷地面積の63㎡となりますので注意が必要です。

通常有効敷地面積は、実測によって定められますので、実測面積かつ有効敷地面積での売買価格(坪単価)を見ていくことが大事です。

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登記簿記載面積と有効敷地面積での坪単価の違い

坪単価の計算を考える時に、登記簿記載面積と有効敷地面積とでどれぐらいの差が出るものなのか検討していきます。

例えば上図のように、登記簿記載面積は70㎡で有効敷地面積は63㎡だったとした場合で坪単価を計算していきます。

土地の販売価格が、3000万円の場合でみていきます。

70㎡≒21.17坪

となるのは先述の通りです。

有効敷地面積では、63㎡ですので、坪になおすと「63×0.3025=19.05坪」となります。

登記簿記載面積での坪単価は、3000万円÷21.17=約141.7万円。

有効敷地面積での坪単価は、3000万円÷19.07坪=約157.4万円

となります。

同じ土地でも、坪単価にこれだけの開きが出てきます。

販売中の土地などを調べていると、坪単価の項目もありますが目安としてみるのは良いとしても、どの面積を基準として坪単価を出しているのかには注意を配る必要がありますね。

坪単価という概念は、土地や建物を比較する上で便利な指標の一つではありますが、その意味を正しく知らずに比較すると思わぬ落とし穴にハマってしまう事も考えられますので注意してただしく使うようにしたいですね。

新築や土地の見方と注意点

土地の探し方のコツに関しては上記コンテンツにも記載しておりますのでよろしければ併せてご参照いただけると幸いです。

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