女性専用のシェアハウスのサブリースで知られる、かぼちゃの馬車。
運営会社の株式会社スマートデイズ（旧スマートライフ）が倒産するのかどうか？
という点に注目が集まっています。
かぼちゃの馬車は、2018年１月２０日にオーナー向けの説明会を開いて、サブリースの賃料が支払えない旨を通達しました。
現状は、倒産という話しではなく、新規事業として民泊をはじめるという展開を打合だしたとのことですが、その実態は不明のようです。
このサブリースのビジネスモデルの倒産危機は、今後ますます大きな問題となってくると思われます。
サブリースの仕組みと現状、スマートデイズが倒産した場合のオーナーのリスク。
今後の動向など、危機に直面している背景と今後について考えていきます。
スマートデイズのかぼちゃの馬車のビジネスモデルと倒産危機
株式会社スマートデイズのかぼちゃの馬車は、シェアハウスの建築から、不動産の管理までを一括しておこない、サブリース料をオーナーに支払うというビジネスモデルです。
サラリーマン大家が多いそうですが、サラリーマンからすると、本業の仕事が忙しい中で、借り主を探したり、家賃の管理をしたり、設備のトラブルに対応したりと大家業をするのは大変です。
その不動産管理の手間を完全にスマートデイズにまかせて、毎月の家賃保証という形で収入が入ってくれば、サラリーマン大家にとってはますます美味しい投資案件ということで人気でした。
サブリースの収入で銀行のローンを返していければ、タダで収入源を手に入れるような感覚ですよね。
そして、家賃保証は、どれだけ入居者がいようがいまいが、保証分の家賃は入ってくるというもの。
それこそ、安定の魅力でしたが、サブリースが行えないとなると・・・ここが仇になります。
サブリースの中断が招く今後
オーナーにとっては、かぼちゃの馬車のサブリースが出来ないとなると、今後はどうすれば良いのか？
シェアハウスの入居者の募集を行ってくれる会社を探して管理を委託することが必要となります。
その管理会社として、かぼちゃの馬車の運営会社のスマートデイズにそのまま依頼するのか、管理会社を変えるのか？
いずれにせよ、入居率が下がっている状態だとローンの支払いが滞りますので、早めに手を打ちたいところです。
次の選択肢としては、売却してしまうということです。
ただし、売却する場合は、ローンの残債以上の金額で売る必要があります。
ですが、サブリースの中断で売却希望物件が溢れてくるとなかなか売れずに値崩れするということも考えられます。
値崩れの怖いところは、ローンの残債が返済できずに売れないというケース。
こうなると、家賃収入で支払いが賄えない場合は、住居の支払いに加えて、シェアハウスの支払いも重なってきてくるしい状態が想像できます。
最悪の場合、差し押さえということも。。。
考えると苦しくなってくる事態もありますので、早い段階で手放すことも一つの手段ではないかと考えられます。
かぼちゃの馬車から見える、サブリースが成り立たなくなった背景
かぼちゃの馬車のように、サブリースでオーナーから建築を請負ビジネスモデルは、他にも、レオパレスや大東建託などが有名です。
シャアハウスなのか、マンスリーの賃貸なのか、賃貸のアパートなのかなどの違いはありますが、ビジネスモデルとしては同様です。
このビジネスモデルが流行ったのは、サブリースによって、金融機関のローンが組みやすかったという点。さらに低金利の追い風もあり伸びました。
サブリースの場合、ローンを組むときに、サブリースによる収益を見込んでローンが組めます。
普通にアパートを建てるローンを組もうとすると、例えば、サラリーマンなら、サラリーマンの年収のみで返済能力の審査となるのですが、サブリースとなると、その収益も返済能力としてみてくれます。
それが大きい違いでした。
それがゆえに、スマートデイズもそうですが、サブリースによってアパートが急増しました。また、家賃保証の賃下げや、今回のかぼちゃの馬車のようなサブリースの賃料が支払えないというような事態におちいりトラブルになるケースが増えてきました。
そして、昨年、金融庁から銀行に対して、ローン審査を厳しくするように指導がありました。
その結果シェアハウスを建てる為の融資が滞り、スマートデイズのように新築での収益が激減して、サブリースの方も低い家賃と入居率の為に経営難に陥ったという流れがあります。
投資用不動産の市場は今後どうなるのか？
かぼちゃの馬車のように、サブリースをベースにした物件の総数は今後はそれほど増えなくなってくるだろうと思われます。
ですが、シャアハウスの流行事態は急落ということはないかと思います。メディアの動向にもよりますが、ライフスタイルとしては、一つの姿だと思いますし、魅力的なものではあります。
なので、サブリースは廃止されることによって、オーナーが管理会社を探すことが増えてくると考えられます。
現時点でシェアハウスの運営をしている企業にとっては追い風となることも考えられます。
もう一方で売却の流れです。
この場合は、低価格での物件が出て来る可能性も考えられますが、先述のように、ローンの審査が厳しい以上、なかなか売却がスムーズに進むとは考えがたいものがあります。
シェアハウスの運営会社が買い取るなど、シェアハウスの場合は企業の経営が増えていきそうです。
また、現時点でかぼちゃの馬車に住んでいる方にとっては、今後の賃料改定も考えられます。
管理会社変更にともなって、家賃改定という流れがあるかもしれないですね。
時代の大きなターニングポイントを感じる予感もしますが、
かぼちゃの馬車・スマートデイズの今後の動向に注視していきたいと思います。
