2017年に世間を賑わせてた「地面師」。
積水ハウスから63億円。アパホテルから12億円・・・・
とんでもない額の詐欺事件となっており、不動産業界で働くものにとってはかなり注意と対策が必要です。
地面師の手口を見ていると、怖いことにあながち遠い世界の話ではなさそうです。
地面師詐欺事件に巻き込まれない為に地面師の傾向と考えられる対策をしていきます。
地面師とは？読み方は「じめんし」
「地面師」ってなんとも言えない仰々しい異様な雰囲気のある言葉です。
土地の売買を行える資格は、宅地建物取引士。
この場合は、「士」なんですけどね、魔術師のような雰囲気を醸し出している地面師。
読み方は、「じめんし」です。
魔術師のように、無いものを突然出現させる魔法があるとすれば、まさに地面師は、自分のものでない土地を売ってしまうというある意味魔法のような手口から、似た雰囲気を感じるのでしょうか。
地面師は、今回突然生まれたわけではなくて、古くは戦後の混乱期にも存在しており、バブル期にも話題になったようです。
今回も、都心の地価がかなり上がっていますので、地面師が表舞台に出てきたのでたのでしょう。
そして、地面師とは、どんな手口で悪さをしているかと言うと、
例えば、Aさんの持っている土地を、地面師Bが、Cさんに勝手に売ってしまうという状況です。
上の図では、Aさんが登記簿に記載されている所有者。
Bが地面師。CがBからAの土地を買う人。つまり騙された人です。
なんでこんなことが起こるかと言うと、例えば、地面師が「Aさんからこの土地を贈与された」と言って、Aさんの土地の所有しているかのように装います。
そして、各種書類を偽造して、持ち主になりすまして、Cさんに売却して、Cさんからお金をもらって消えます。
実際に、Cさんは、Aさんの土地を登記して所有者になるという場合もあります。
ですが、Aさんが気づく、もしくは、Aさんが亡くなり相続が発生した時に相続人であるA’さんが、Aさんが売ったのはおかしいと気付き、Cさんに問い詰めます。
すると、地面師Bが怪しいことに気づきますが、既に見つからず・・・
結果、A’さんが訴えることにより、A→Bの贈与は無効であると認められます。
なので、A’さんは、土地を取り返すことが出来ます。
ですが、Cさんは、お金は払っているのに、土地が手に入らないという事態に陥ります。
この場合、Cさんが被害者となってしまいます。
所有者になりすまして、土地を売却する詐欺が地面師の手口です。
地面師詐欺事件の本当の被害者は？
バブル時代にあった、地面師の詐欺事件で、金額こそ積水ハウスのように大きくはないですが、複雑化したケースがありました。
Aが土地の本当の所有者です。
Bが地面師。
Cは宅建業者で、地面師から詐欺の土地を買って二つの宅地に分譲して、EとFに売りました。
そして、Dがその土地を仲介した仲介業者です。
この場合のお金の流れを見てみると、EとFがCに土地代金を支払っています。
そして、CはBにお金を払っています。DはEとFから仲介手数料をもらっています。
A’の相続人が気付いて、A→Bの土地の売買は無効であると主張します。当然成りすましで勝手に売られているので、無効となります。
そうすると、A→Bの売買が無効なので、その先のすべての売買が無効になります。
ゆえに、E、Fはお金を払っているのに、土地も手に入らない状況になってしまいます。
よって、EとFは、売主のCにお金を戻すように当然言います。
ですが、Cも消えていました。当然Bも消えています。
つまり、BとCは結託して、宅地分譲してDの仲介でEとFに売りました。
このケース最終的に損害賠償を払った被害者は、Dという仲介業者でした。
EとFは、Cが消えてしまったので、当然Dに苦言を申します。
DもCに騙された被害者であるのですが、裁判の結果Dの仲介業者が損害賠償をEとFに支払うという結果に。
なぜかと言うと、Dが仲介するにあたって、調査が足りなかったという結論のようです。
厳しすぎる気もしますね。ですが、一般の消費者と不動産業者では、保護されるのは一般の消費者ですので仕方ないのかもしれません。
地面師詐欺事件に合わない為の対策は？
では、地面師の詐欺事件に合わない為にはどうすれば良いのでしょうか？
上記のように不動産業者の場合は、とにかく調査を徹底するということです。
また、怪しいと感じるポイントがあれば、曖昧にせずに確認すること。
違和感を感じることがあれば、その違和感をちゃんと調べて解消させることが重要です。
この仕事をしていると、違和感って感じるものです。
「何か嫌な予感がするな。」という感じです。そういう時は、きっと大丈夫だろうという心に負けずに徹底的に調べるべきということです。
一般の方が、地面師に合わない為の対策は、土地の所有者の場合、しっかりと登記をしておくこと。
通常はしてありますが、相続が発生していたけど、登記名義を変えずにそのままになっているとかですね。
また、購入者からすると、契約書の内容や状況などをしっかりと理解するように努力することが大事です。
内容は確かに難しいですけど、完全にお手上げもまずいと思います。
あとは、仲介業者もしくは、売主の情報をしっかりとキャッチしておくことが言えます。
その業者は信頼出来る業者なのか？実績はどのぐらいあるのか？
地域の評判はどうなのか、社歴はどれぐらいなのか？
ということをしっかりと調べておくことが大事です。そして信頼できるとこから、土地を購入することが大事ですね。
まとめ
以上「地面師」のその手口について紹介してきました。
「成りすまし」って、本当に怖いですが出来る対策はしっかりとしていきたいところですね。
本人確認書類をしっかりと数種類確認するなど、普段何気なくやっていることに、本人確認書類を数種類出ししぶったりして怪しいと思う点があれば、焦らずにじっくりとその売買を検討することが大事です。
変に売り急いだり煽ったりする場合は注意したいポイントです。
