初めての住宅ローン。
「ちゃんと調べないと！」
と思いつつ、先に物件を見にいったら思いのほか早く希望物件が見つかってしまいローンを調べる時間がない！
調べても良く分からないので、担当者に言われるがまま・・・。
そういうことって意外と？良くあります。
世間一般を見ても、大きな金額のローンだから慎重に！
というよりも、「今は金利が安いからなんとなく大丈夫だろう。」という雰囲気の方が多い気がします。
まぁそれでも、問題なさそうではありますが・・・
とは言え、「最低限の住宅ローンの知識は欲しい！」という方の為に、最低限押さえておきたいポイントや流れをまとめてみました。
目次
住宅ローンの２つの種類を区別しよう！
住宅ローンは、２つの種類があります。
様々な分け方がありますが、ここでは「変動金利」と「固定金利」の違いをベースに紹介していきます。
変動金利
変動金利は、時代の流れによって、金利が変動します。
下がる時もあれば、上がる時もあります。
例えば５年～6年ほど前は、１％を切ったら安い！という印象でしたが、現在では、0.5％代前後も頻繁に目にします。
「未曾有の低金利！」と聞いて久しいですが、「未曾有ってなんぞや？」
という感じでどんどん下がってきています。
僕は経験がないですが、バブルの頃は、8％ぐらいでも安いとされていたという話しも聞きます。
かりに、4000万円借りるとすると、金利8％だと月々の支払が約28万円。
0.5％だと約10万円。
これだけの開きがあります・・・。
おそろしいですよね。
ですが、定期預金の金利も８％だったという話も・・・。
バブル時代を知らない世代には全くもって理解し難い話しです。
固定金利
変動に対して固定。
契約した時の金利が、最長35年間という全期間ずっと続く金利タイプです。
2017年12月現在、1.34％程度が多いようです。
変動の方が固定よりも契約時の金利は安いです。
なので、これから金利があがると読めば、固定金利で借りておいた方がお得ですし、
下がると思えば変動で借りておいた方がお得とも言えます。
金融商品なので「絶対にどっちがお得！」ということはあり得ません。
銀行の種類とフラット35の関係
フラット35は、その名のとおり、35年間フラットな金利＝固定金利という種類の住宅ローンです。
都市銀行やネット銀行含む様々な金融機関を窓口として、申し込むことが出来ます。
大元は、住宅金融支援機構のローンということになります。
条件は、大元が一緒なので、そんなに変わりませんが、多少の違いはあります。
それに対して、変動金利は、銀行ごとに商品が違うと考えても良いと思います。
金利、保証料、事務手数料、繰り上げ返済手数料、保険・・・
さまざまな条件が違いますので、じっくり検討した方が良いかもしれません。
ですが、楽天銀行、イオン銀行、じぶん銀行などのネット銀行の方が安い傾向にあります。
みずほ銀行、三菱ＵＦＪ銀行、住友銀行のメガバングの方がそれに比べると高いですが、支店がある安心感や利便性は根強い印象です。
また、信用金庫の住宅ローンも都市銀行と同様、もしくはもっと安くなるケースもあります。
それぞれのライフスタイルで検討するのがベターです。
ちなみに、銀行の種類は何がある？
住宅ローンを考える時に、銀行の種類を大まかに知っておくと良いかもしれません。
営業マン的には、銀行の種類の区別として、
・都市銀行（みずほ、三菱UFJ銀行、三井住友、りそななどのメガバンク）
・地方銀行（千葉、静岡、埼玉、群馬・・・）
・信用金庫
・ネット銀行
・ノンバンク（上記以外の金融機関。主にローンをメインとしている会社）
ちなみに、どこの銀行が良いかと言うのは、斡旋している不動産会社にもよりますし、担当営業マンの好みにもよります。
また、住宅ローンを組む方の状況によっても異なりますので一概には言えません。
例えば、ノンバンクは金利が高いですが、ノンバンクしかローンが通らないというケースもありえますので、その場合は、ノンバンクが最適と言えるかもしれないですね。
フラット35以外の固定金利って何？？
固定金利＝フラット３５と認識している方もいれば、
５年間固定〇％。というような固定金利と混同されている方もいらっしゃいます。
根本的に違うのは、全期間固定なのか、一部の期間固定なのかという違いです。
全期間固定の認識で借りるならフラット35です。
年数限定の固定は、いわば、客寄せパンダで、「なんかすごく安そうな印象！」という商品です。
実際にはやすくなるのかもしれないですが、変動金利よりも安い金額を見えて、５年間固定。
そして６年目以降は最初から変動金利の場合の金利よりも高いところで設定されています。
必ずしも意味がないとは言いませんが、変動金利として考えた方が良い商品だと個人的には思います。
頭金がないと家は買えないという神話
普段接客していて、意外と根強い考えだなと思うのが、
「頭金がないと家が買えない」という神話。
金利が、8％とか高い時代は全額ローンなんて組もうものなら月々の支払が出来ずに、買えないということも一般的だったのでしょう。
ですが、現状の金利ですと、全額ローン組んでも家賃の方が高かったりすることもあります。
また、数年前までは、フラット35は、９割までの融資（4000万円の物件なら、3600万円が上限）で、残りは頭金として、現金での用意が必要でした。
ですが、最近では、フラット35の９割までは変わらないですが、残りの１割を変動金利で各銀行が貸し出すというのも一般的になってきています。
これが、神話が崩壊した瞬間かもしれないですね。
それを思うと、全額ローンで借りておくというのも一つの手段ですし、実際に全額借りている人も多いです。
さらには、仲介手数料や登記費用、火災保険などの諸費用さえも、含んで借りられるようになっています。
これも数年前はＮＧで、オーバーローンという幻の手法を使ったり、
それこそノンバンクでこっそり借りたりと様々な裏技を駆使したということも・・・。
随分借りやすい時代になりました。
そうは言っても、契約時の手付金もないというのはどうかとも思いますが、、、
それでも買おうと思えば買えます。
住宅ローンの流れ
住宅ローンの流れは、一般的には、
事前審査→本審査→契約→実行
の流れです。
事前審査は、１日～数日で完了します。
フラット35の場合、事前審査は厳密にはありませんので、本審査のみとなります。
フラット35を希望しているけど、審査に不安がある場合は、変動金利の事前審査で内定をもらって、フラット35の本審査で物件購入を進めるという流れを僕は取ります。
本審査は、銀行にもよりますが１週間程度。
そして実行（住宅ローンの振込）という流れです。
つまり・・・あっと言う間に実行になります。
なので、物件を先に見出すと、住宅ローンを調べる間もなくあれよあれよと言う間に進んでいきますので注意が必要です。
住宅ローンの注意点
住宅ローンの審査では、他の借り入れが大きく影響します。
クレジットカードも一回払いのショッピングは問題ないですが、リボ払いやキャッシングは審査にかなり影響します。
車のローンの影響も大きいです。
消費者金融系のキャッシングは影響というか、完済しないときついです。
借り入れなんてないよーという方も注意したいのが、
物件の契約、もしくは事前審査から引渡までの間で、うっかりキャッシングしちゃったというような場合。
結構まずいケースになることもありますので、引渡までは注意しましょう。
自分の経験ではないですが、実際に他のローンを組んでしまって新築購入が流れたという話しを聞いたことはあります。
怖いですね。
フラット35の注意点
また先ほどもちらっと書きましたが、フラット35に事前審査はありません。
ですが、銀行によっては、事前審査もしますといって、ＯＫと言う結果が出ることもあります。
それは、銀行は年収からの審査のみをしていて、お勤め先の情報や、個人信用情報の調査などはせずにＯＫとするケースです。
銀行の審査≠住宅金融支援機構の審査
ですのでご注意を！
まとめ
以上、はじめて住宅ローンを組む場合の最低限理解しておきたい種類と注意点を書きました。
各銀行によって様々なサービスがありますので、このガイドラインにそって商品を調べていくと、良し悪しが判断しやすくなります。
最長35年続くローンですから、入り口の差はのちのち大きな差になりますので、最善をつくしたいですね！
