借地権における地主さんへの承諾料。
更新料、建替え承諾料、譲渡承諾料（名義変更料）、条件変更承諾料と種類も多く実際のところいくら？というのも調べてもなかなか分かりにくいですですよね。
その最大の理由は、法律的にルールが決められているわけではない。
と僕は考えてます。そして、法律で決められていないけれど、借地の賃貸借契約では、建替等の時に承諾料が必要な旨は記載されていますので、払う必要はあるわけです。
それ故に、地域や地主によっても異なりますし、実際にあった話ですが、「代々、承諾料は○○のように決まっているから。」という理由で地主ルールとも言うべきルールで運用されている借地もありました。
地主さんの意識の中でも土地は代々受け継いでいるものだから自分がかってに変えられないという意識もあるようです。
とは言え、何の目安もなかったら双方にとって困るのである程度の目安は存在しています。不動産業者は、その目安をもとに高い安い等の判断をしています。
ここで紹介するのは、「承諾料がいくらか？」ということの東京における一つの目安を紹介していきます。これが絶対ではなくて、あくまで目安としてご参照ください。
更地価格か借地権価格か？前提条件をおさえよう！
承諾料を計算する時に、
借地権価格の○％
更地価格の○％
という計算で求めることになります。
まず更地価格というのは、所有権の更地を売買した時にいくらになるか？という金額です。いくらというのは実際には分かりにくいですし主観も入りますので、路線価を元に計算することが多いです。
借地権価格とは、更地価格に借地権割合をかけたものですので、
借地権価格＝更地価格×借地権割合
となります。
借地権割合は、路線価図に道路毎に記載されていて、都心部の住宅地では70％、商業地においては80％。周辺部の住宅地では60~70％・・・というように決まっています。
路線価に関しては、下記コンテンツでも記載していますので、ご参照ください。
注意するポイントは、ネット上に様々な情報がある中で、目安とされているパーセントも様々記載がありますので、実際のところどれが本当なの？
と迷うところですが、そのパーセントが、更地価格を元にしているのか、それとも借地権価格を元にしているのかで違ってきますので、注意が必要です。
更地価格の場合は、パーセントは小さくなりますし、更地価格の場合はパーセントとしては大きくなります。単純に5％、10％とみるのではなくて、更地価格の5％なのか？借地権価格の10％なのか？というように見ていく必要があります。
ここでは、更地価格をもとに承諾料を紹介していきます。
借地権の更新料はいくら？
借地権の賃貸借契約の期間満了にともない、更新をする場合の更新料はいくらになるでしょうか？
目安としては、更地価格の2~5％とされています。
更新料に関しては、更新の期間が20年なのか30年なのかによっても変わってきます。地主からしてみると、60年で考えた時に、20年毎なら3回、30年毎なら2回の承諾料の受け取りになりますので、年数が長ければ長いほど承諾料は高くなるのが普通です。
建替えの承諾料はいくら？
建替えの承諾料は、更地価格の2~5％が目安とされています。
建替えは、解体して新築するのもそうですし、新築そっくりさんのようなリフォーム（大規模修繕）の場合も承諾料が必要とされています。割合は同程度です。
ただし、キッチンを変えるとか、外壁を塗装するとかのリフォームでは、承諾料は要らないことが多いです。
譲渡承諾料（名義変更料）はいくら？
「譲渡承諾料、名義変更料ってそもそも何？」
という疑問もあるかと思いますが、借地権を売却することに対する承諾料です。売却すれば、当然名義が変わるので名義変更料と言う場合もあります。
ただし、相続の場合も名義は変わりますが、相続の場合は名義変更料は要らないものとされています。
さて、譲渡承諾料もしくは名義変更料のはいくらかと言うと、更地価格の5~10％とされています。
ちなみに、この承諾料は借地権の売主が地主に払うものです。買主が地主に払うものではありません。
条件変更承諾料はいくら？
最後に、条件変更承諾料を紹介します。
条件変更とは、木造から鉄骨造や鉄筋コンクリート造などに変更する時の承諾料です。
賃貸借契約には、非堅固建物か堅固建物かの記載がありますが、非堅固建物の場合20年毎、堅固建物の場合30年毎というように契約期間が異なります。（旧法賃借権の場合）また、住宅からアパートへの用途変更の場合にも条件変更の承諾料が必要とされています。
地主にとっては、先程の更新料の時と同様に、契約期間が長くなるというのは不利に働きますので、より条件が不利になることへの変更として承諾料が発生することになっています。
条件変更承諾料は、更地価格の5~10％が目安となっています。
最終的には当事者間での合意によります！
借地権にかかる承諾料を種類毎に見てきましたが、繰り返しお話しているようにあくまで目安になります。
そして、目安と言っても5~10％というように結構な幅があります。5％なのか10％なのかで、単純に倍違いますからね。
例えば、更地価格が2000万円の場合、5％か10％で100万円ものひらきがあります。ではその目安の中で実際にいくらになるかは、地主さんと借地人（借りている人）の話し合いによります。
また、地域によってもこの目安が変わってくることもありますので、実際の相場を知りたい場合は地場の不動産屋さんに相談することが大事ですね。
借地権の承諾料を考える時、ある程度の目安や考え方の参考になれば幸いです。
