借地権で住宅ローンがOKの銀行は?地主の抵当権設定の承諾(担保提供)はもらえる?

住宅ローン、借地権、ネット銀行

分譲住宅の一戸建てにおいて、借地権付きの一戸建て住宅があります。

借地権付き一戸建ては購入時の総額としては所有権に比べてやすくなりますので、借地権付き一戸建てなら新築も買える!

という方も少なからずいらっしゃいます。もちろん、借地権のメリットを感じて所有権が買える方でも借地権付き一戸建てを選択することもあります。

そこで借地権付き一戸建ての購入の為に、住宅ローンを借りるとなるとどこの銀行でも対応しているわけではありません。

特にネット銀行になると、多くの銀行で借地権は融資不可となっています。

こちらでは、借地権付き一戸建ての住宅ローンが可能な銀行の紹介とともに、条件となる地主の承諾について紹介していきます!

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借地権付き一戸建てで住宅ローンOKなネット銀行は?

実はネット銀行で、借地権もOKとしているところは実に少ないです。

ネット銀行名 借地権の可否 条件
じぶん銀行 ×
住信SBIネット銀行 ×
イオン銀行 ×
楽天銀行 地主の承諾(担保提供)
ARUHI 店舗のみの取扱い
フラット35 土地の担保設定

上記を見ると、フラット35もしくは、楽天銀行のみが対応しているという状況になります。

ですが、条件に、担保設定が条件になっており、現実的に考えて地主が担保提供するというのは考えがたいものがあります。

次に、地主が担保提供について詳しくみていきます。

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地主の承諾と地主の担保提供ってどういうこと?

借地権付き一戸建ての住宅ローンを組むときには、地主の承諾が必要となります。

一言で地主の承諾と言っても大きく分けて2つの意味があります。

それは、「建物に抵当権を設定することを承諾すること。」「土地に抵当権を設定することを承諾すること。」の2種類です。

建物に抵当権を設定することの承諾について

まずは、建物への抵当権の承諾ですが、借地権付き一戸建ての住宅ローンを組む場合は必要になります。

具体的な内容としては、建物のみに、抵当権を設定するので、もしもローンの支払いが滞った時には、建物のみ銀行が差し押さえます。

差し押さえ後払えない場合は、建物の所有者が変わります。

地主からすると、貸している人が変わる可能があることなので、建物へ抵当権を設定することの承諾が必要になるという意味があります。

建物は借地権付き一戸建てはを買った人のものですが、地主に黙って勝手に抵当権を設定することができない理由はここにあります。

土地の担保提供について

もう一つの承諾の意味に、土地に抵当権を設定することを承諾するか否かという意味があります。

これはどういうことかと言うと、建物を買った人がローンを支払えなかった場合に、土地も銀行が差し押さえるということになります。

銀行からすると、土地と建物をセットで回収できることになりますので、所有権の抵当権設定と同じような意味あいになります。

ですが、地主からするとたまったものじゃありません。土地を貸している人が払えないからって自分の土地を持っていかれてしまうのをOKとはしないでしょう。

その為、地主が土地に担保提供することは、親族であるとかよほどの理由がない限りは、ありえないと言って良いかと思います。

この観点から見てみると、フラット35の場合は、土地の担保提供が条件ですので、実質的には借地権の場合は使えないと考えて良いでしょう。

楽天銀行の条件ですが、QAを見てみると次のようにあります。

(住宅ローン)借地権付きの一戸建てを購入予定です。融資の対象になりますか?

回答
敷地が借地(普通借地権、定期借地権および建物譲渡特約付借地権)の場合でも融資の対象となります。原則として第一順位の抵当権を設定させていただきますが、抵当権設定について地主の承諾が得られない場合であっても融資の対象になりえる場合もございますので、ご相談ください。
出典:楽天銀行公式HP

原則は第一順位の抵当権設定とありますが、承諾が得られなくても住宅ローンが組める可能性があるとのことです。

条件はさまざまな状況によって変わってくるとは思いますが、「火災保険の質権設定」を条件として借りられる可能性もあるとのこと。

公式HPの商品説明には以下のとおりの記載があります。

ご返済終了までの間、借入れの対象となる住宅に火災保険にご加入いただきます。借地等で敷地に抵当権を設定できない場合は、長期一括前払い型の火災保険にご加入いただき、その保険金請求権に楽天銀行が質権を設定させていただきます。
出典:楽天銀行公式HP

ちなみに、質権設定とは、分かりやすく言うと火災保険の保険金を銀行が受け取るように設定することです。

具体的にネット銀行で、住宅ローンを組んで、借地権付き一戸建ての購入を検討している場合は、楽天銀行にて詳細を確認してみるとをおすすめします!

楽天銀行公式HPはこちら!

ネット銀行以外で借地権付き一戸建ての住宅ローンOKの銀行は?

借地権付き一戸建ての住宅ローンの場合は、基本的には三菱UFJ銀行や三井住友銀行などの都市銀行がOKです。

また信用金庫なども取扱があるところもあります。

ネット銀行以外は、不動産業者に銀行のローンセンターの担当者がついていることが多いので、詳細を聞いてみることがおすすめです!

借地権であっても、住宅ローンが組めますので、借地権付き一戸建ても一つの選択肢としてもっていると幅が広がりますね!

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