一種いくらとは?

マンションや収益用のアパートなど投資用の不動産の用地を考える時に、「一種単価」とか「一種いくら」などの用語を耳にすることがあります。

不動産の価格についての言葉ということは分かっても「具体的にどういう意味なのかいまいち分かりません!」

また、

「坪単価とどう違うの?」「一種単価って何のためにあるの?」

という疑問も。

そこで、こちらでは「一種いくらって何?」を分かりやすく解説していきます!

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「一種いくら」とは?分かりやすく解説!

「一種いくら」って言う言葉。

建築的な発送が強いと、一種低層住居専用地域とか、二種低層住居低層地域とか、三種高度とか、用途地域や法令上の制限の一種、二種?

なんていう発想が湧きがちですが、一種いくらとは関係ありません。

一種いくらは、土地の価値を考える目安となる指標で、どちらかというと坪単価とか、相場というフレーズの方が近い部類の言葉です。

では、一種いくらというのを正式な言葉で言うと、一種単価と言いますが、一種単価とは何なのか?

分かりやすくシンプルに解説していきます!

一種単価とは?計算方法を事例を通して解説!

一種単価とは、容積率100%あたりの土地の坪単価です。

「容積率は、土地の面積の何%まで建物の延べ床面積を建てて良いか?」を示す割合です。

50坪の土地で、容積率100%なら50坪の建物まで。容積率が300%なら、150坪の建物まで建てられるということですね。

例えば、実際に販売されている土地を例に考えてみましょう。

東京都千代田区の次のような売地があります。

販売価格:1億2000万円
・土地面積:74.60㎡ (22.56坪)
・坪単価:531.9万円
・容積率:500%
・用途地域:商業地域
・接道:南道路 4m

この土地について、まず坪単価を計算してみます。

坪単価は、1坪あたりの価格ですので、1億2000万円÷22.56坪=531.9万円

一種単価は、容積100%あたりの金額となりますので、531.9万円÷5=106.3万円

となります。

1種単価の計算式まとめ

土地の価格÷土地の坪数=坪単価

坪単価÷(容積率/100)=1種単価

指定容積率と実際の容積率の違いに注意!

一種単価で大事になってくるのは、当然ながら容積率です。

ですが、容積率は、用途地域で指定されている容積率(指定容積率)と実際の容積率は異なります。

前面道路の広さによって、容積いっぱいに建物を建てられないことが多々あります。

ここで重要になってくるのが、前面道路です。

前面道路が広くないと指定容積率いっぱいまで使うことが、容積率が小さくなってしまいます。

先程の土地も前面道路が4mとなっていますので、実際の容積率は、500%とはなりません。

この土地場合の実際の容積率は、 4m✕6/10✕100=240% となります。

容積率の計算方法は、詳細はさけますが、計算方法としては、「前面道路の幅員(m)✕6/10」となります。

このように、前面道路の幅員によって、指定容積率ではなくて実際の容積率は、実は240%です。

この容積率に基づいて計算するとこの土地の実際の一種単価は、221.6万円になります。

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一種単価と坪単価の違い

一種単価、坪単価、違い

次に一種単価と坪単価の違いを見ていきます。

一種単価は定義にあるように、容積率100%あたりの坪単価です。

坪単価300万円の土地があったとします。

容積率が300%であれば、一種単価は100万円です。

容積率が500%であれば、一種単価は60万円ですね。

この坪単価300万円の土地が例えば、100坪だったとすると、販売価格は3億円ですね。

販売価格は同じ3億円ですが、一種単価は容積率によって40万円も差が出てくることがわかります。

これから土地を買ってマンションを建てるのであれば、同じ3億円を払うにしても、一種単価60万円の方が「安く買えて良い。」ということになりますね。

このように、坪単価だけでは出てこない容積率を加味した価格まで考慮できるのが一種単価です。

一種単価の相場の考え方と使い方

相場を判断するために、一種単価と坪単価をどのように使うのか?

これからは一種単価の使い方について検討していきます。

さきほど、一種単価は安い方がお得という話しをしましたが、「何を建てるのかによって意味が変わってきます。」

例えば、先程の土地に対して、容積率200%程度の建物を建てるとします。

使う容積率が200%であるなら、容積率が300%であろうと500%であろうと関係ありません。

容積率いっぱいに建物を建てないのであれば、一種単価はあまり意味がない指標であることがわかります。

主に一戸建ての専用住宅の場合などは、仮に容積率が500%など大きい数字だとしても、使い切ることはほぼないのではと思います。

ですが、賃貸オフィスや賃貸マンションを考えた時には、部屋数やフロア面積が広ければ広いほど有利になるのは想像しやすいと思います。

このように容積率いっぱいまで、ビルを建てるというような用地を検討する時に一種単価が意味を持ってきます。

投資用など収益力を考えて、費用対効果を判断するときに、重要な指標の一つとなるのが一種単価です。

まとめとおまけ~容積率の売買という考え方<空中権>~

以上、一種単価の意味と坪単価との違いについて紹介してきました。

一種単価は、容積率が重要になってくる投資用建物を考える時などに重要になってくるという点がポイントでした。

商業地域など容積率が高めに指定されている場所で一戸建てを建てる場合など容積率が余ることが多いです。

この場合には、一種単価の考え方はあまり機能しません。

機能しませんが、一種単価の考え方からすると、「もったいない容積率」をもっているということになります。

そこで、出てきたのが、都市圏の商業地域における容積率の売買です。

空中権という名で余っている容積率を売買して高層の建物をつくること方法が出てきました。

坪単価では、見えてこない容積率も感覚的につかめる指標が、一種単価なのです。

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