土地や建物の売買を経験したことがあれば、住所や地番の違いというのは分かってくるとは思いますが、はじめての土地や建物の売買においては、「違いが全然分からない！」というのは当然のこと。
また、建物の所有者を調べたいと思ったら、土地なら土地の地番を、建物なら家屋番号を知る必要があるのですが、借地の場合などは家屋番号が全く分からないということもよくあります。
そんな時にどのような手順で家屋番号を調べていけば良いのかを紹介していきます。
こちらの記事では、
・住居表示と地番の違い
・所有者を調べる方法
の２つについて分かりやすく紹介していきます！
住所（住居表示）と地番の違いを分かりやすく解説！
まずは、住所と住居表示の違い。また住居表示と地番の違いを解説していきます。
日常生活において「住所はどこですか？」と聞かれて答える一般的な住所の正式名称を住居表示と言います。
ですが、不動産の売買や権利を顕す時に、住居表示だと困ることがあります。
それは、住居表示は一軒一軒異なるわけではなくて、お隣さんも同じ住居表示ということはよくありますよね。
多いところだと、10軒以上も同じ住居表示ということもあります。
そうなると、◯◯町◯番◯号の土地を売りますと言ってもどこの土地か特定できないということが多々あります。
そこで、一つ一つに番号を振って特定できるようにしているのが地番です。
住所（住居表示）を地図にしているのが一般的な地図ですが、地番を地図にして表しているものもあり、その地図のことを公図と呼びます。
公図は下のような図になります。
普通の地図とはちょっと様子が違いますよね。
この番号ごとに所有者の方がいるわけです。
ですが、一つの地番の上に一つの建物というわけではなくて、２つの地番上に一つの建物。
もしくは一つの地番上に複数の建物があることがあります。
借地の場合はほとんど、一つの一つの地番上に複数の建物があるパターンですね。
地番の調べ方は管轄の法務局に電話問合せ
住居表示と地番の違いはお分かりいただけたかと思います。
では、所有者を調べる場合にはどのように調べれば良いでしょうか。
土地の所有者を調べる場合は、地番の所有者を調べれば分かります。
所有者は、法務局で管理されていまして、地番毎に所有者が登記されています。
その為その地番の登記簿謄本を取得するか所有者事項証明書を取得すれば分かります。
つまり、地番さえ分かれば、持ち主が誰かを調べることができるということですね。
地番の調べ方ですが、業者の場合、ブルーマップ（地図上に公図も重ね合わせてあるもの）を見るとか手段は多々ありますが、一般の方でブルーマップを持っているというのは考え難いものがあります。
なので、地番を調べる最も簡単な方法は、管轄の法務局に電話して聞く方法です。
地番は、電話で教えてくれますので、「住所◯◯、地図上の名前◯◯さんの地番を教えてください。」と言えば教えてもらえます。
とは言え、具体的な所有者を知るために謄本を取得する場合は、不動産会社であれば、登記情報提供サービスを使ってオンラインで取得できますが、一般の方の場合は、管轄の登記所に行く必要があります。
行く必要はありますが、誰でも取得できる情報（有料）なので、行きさえすれば所有者を調べることができます。
建物の所有者を調べるには？
続いて、建物の所有者を調べる方法を紹介していきます。
建物の所有者を調べる為には建物の謄本を取得すれば良いのですが、建物の謄本を取得する為には、「家屋番号」を知る必要があります。
家屋番号は、固定資産税の明細にも記載されていますが、それが取得できない場合、地番上の建物を検索する必要があります。
地図上の建物検索は登記情報提供サービスにて行えます。
登記情報提供サービスを利用できない場合は、登記所に行って調べてもらう流れになります。
登記所に電話をして家屋番号を聞く場合は、分譲マンションなどは教えてもらえますが、一戸建ての場合は電話では教えてもらえません。
登記情報提供サービスおよび、法務局で家屋番号を調べる時に問題となるのは、２点あります。
まずひとつ目は、さきほどの地番の説明でも紹介しましたが、一つの地番に複数の建物が出てくる場合。
この場合、複数出てきた家屋番号を軒並み取得する必要が出てきます。
次に、地番上の建物を検索しても見つからない場合です。
この場合は、地番が変わっている可能性があります。
分筆や合筆などをしている場合は、地番上の検索でヒットせずに、一つ前の地番で検索すると出てくることがあります。
こういう場合も、複数の家屋番号が出てくることが多いので一つひとつ調べる必要があります。
ちなみに、分筆は、一つの地番を２つ以上の地番に分けることを言います。
合筆は、逆に２つ以上の地番を一つにまとめることを言います。
複数出てきた謄本を全部取得するとなると、もちろんひとつひとつに料金が発生してきますのでまとまった金額なってしまいます。この点、登記所に行って調べてもらうと、地図上の名前や築年数、大きさなどによってある程度特定してくれます。
同じ名前の人が出てくればその謄本だけを取得するということができますし、例えば貸家になっていて地図上の名前と持ち主が異なる場合などは、築年数や大きさ（面積や階数、構造）からある程度見込をたててもらうこともできます。
なので調べたい建物の特徴はできるだけ押さえておいた方が良いでしょう。
とは言え、特定しきれないこともありますので、該当しそうなものを軒並み取得するしかないと言えます。
まとめ
以上、「住居表示と地番の違い」「所有者の調べ方」について紹介していきました。
最後にまとめておきます。
住居表示はいわゆる住所。地番は所有者を管理している番号。
所有者を調べるには、土地なら地番、建物なら家屋番号が必要。
地番は法務局に電話すると教えてもらえる。
家屋番号は、電話では教えてもらえないので法務局に行く必要あり。
家屋番号を調べる時のコツは分筆や合筆の有無および建物の特徴をチェックしておく。
法務局（登記所）に行くことは普段そうそうないかと思いますが、土地や建物の所有者は誰でも調べられる情報ですので、調べ方を知っていると良いですね。
地番や家屋番号もしくは、所有者を調べる時の参考になれば幸いです。
