平成31年度（2019年度）の税制改正大綱が2018年12月14日に決定されました。
その中で、相続した空き家を売却した場合に、売った利益に関してかかる税金を控除する制度があるのですが、その制度の対象となる条件が広がりさらに期間が延長されるという決定もあります。
正式な制度名は、「空き家の発生を抑制するための特例措置の拡充及び延長」です。
こちらでは、この制度を分かりやすく紹介していきます。
親の家など相続したけど空き家になってしまっていてどうしようか悩んでいる方にとっては、直接的に関わることですので、こういう制度があるということを知っておくと良いですね。
ちなみに、平成31年度の税制改正大綱で、住宅に関するもので大きな制度は、住宅ローン減税の３年間の拡充です。
住宅ローン減税に関しては
住宅ローン控除・消費税１０％対策の３年延長制度まとめと注意点！
に詳細を記載しておりますのでご参照いただければ幸いです。
相続した空き家を売却した時にかかる税金の概要！
まず大前提として、不動産を売却した時には、利益に応じて税金がかかります。
ここで税率などを細かく説明してしまうと、難しく感じてしまうので、詳細については、下記コンテンツの「譲渡所得税の注意点。」をご参照ください。
ポイントとなるのは、利益に応じてという部分ですね。
利益というのは、「売った金額」から、「買った金額、買った時の諸費用、売った時の諸費用」を差し引いた金額です。
マイナス（赤字）であれば税金はかかりませんが、利益が出ている場合は税金がかかるということになります。
この特例措置をざっくり言うと、「売った時の利益が3000万円以下であれば非課税としますよ。」というものです。
制度としては、単純な話しなのですが、分かりにくくなる原因は１つ。
それは、相続の場合、「買った金額」がわかりにくいということです。
まず、相続といっても買った金額に関しては、親や祖父母が買った金額をそのまま引き継ぐことになります。
つまり自分が買ったものと考えて良いということですね。
親が買った時の契約書などがあればその金額をそのまま引き継げます。
自分が買って売る場合は、買った時の金額や諸費用が分かりますので、利益があるのかないのかは分かります。
ですが、相続で取得した家となると「いくらで買っていたのか？」というのが分からないことも多いと思います。
分からない場合は、売却した金額の５％が取得費とみなされます。
つまり、空き家となっている土地と建物を相続して3000万円で売りました。という場合の取得費は、3000万円×5％＝150万円。
この場合の利益はというと、「3000万円-150万円-諸費用」となりますので、少なく見積もっても2500万円以上の利益とみなされます。
税率が20.315％となりますので、2500万円×20.315％で約500万円ぐらいの税金がかかることになります。
この特別控除は、3000万円までの控除ですので、2500万円-3000万円＝-500万円で、利益が出ていないとみなされるということになります。
結構大きい制度ですよね。
ちなみに、土地に関しては、買ったときの金額が、そのまま取得費にできますので、買った時の金額が分かるか分からないかは大きなポイントになることが多いです。
建物は、築何十年にもなれば価値がほとんどないことになりますのでさほど影響はないかと思いますが。。。
平成31年度の税制改正大綱での変更点は？
この3000万円控除は、平成31年度の税制改正大綱で拡充延長されましたが、制度としては2018年現在もあるもので、2019年末までになっていました。
その期限を4年間延長して、2023年末まで4年間延長することになりました。
また拡充という意味では、これまでの制度は、亡くなる直前まで該当の家に住んでいることが条件となっていましたが、老人ホームなどの施設に入居していた場合も対象になることになりました。
解体もしくは、現在の耐震性能へのリフォームをするタイミングが、譲渡後に解体もしくはリフォームでもOKになりました。
譲渡前だと、解体資金やリフォーム資金を出すのに苦慮するところが譲渡後でOKとなると、もともと資金をあまりもっていなかったとしてもスムーズに3000万円控除を利用しての売却が可能になります。
実態に即した形で、この制度を使いやすくなったと思えば良いでしょう。
そのほか詳しい条件は、国税庁のHPにてご確認ください。
3000万円の特別控除で空き家を減らしたい理由を考察。
4年間におよんでこの制度を延長してさらに拡充した背景には、空き家対策という理由があります。
国が空き家の売却をすすめる理由となる「空き家の問題点」は？
この制度を単純に読み解くと、
空き家をそのまま放置することを国は良しとせずに、控除して税収を減らしても売却をすすめて欲しい意向であるということです。
実際に、拡充して延長することによる税金の減収見込みは平年度に比べて16億円のマイナスの見込みです。
16億円を減らしてもなお、空き家を空き家のままにしたくないということです。
では、空き家の何がそんなに問題になるのでしょうか？
空き家を放置することで環境が悪くなる
まず、空き家を放置すると、老朽化も早まりますし、長年空き家になると崩れかかるなど危険が及びます。
実際に、危険とかかれた黄色いテープが貼られている空き家を見ることもあります。
崩れて下敷きになったら大変な事故になる危険性です。
また、明らかに空き家だといたずらされてガラスが割られたり、放火の危険もあったりもします。
そうなると近隣の方だったり通行人の方にも危険がおよぶことになります。
いずれ所有者が分からなくなる可能性がある
誰が見ても解体した方が良い建物だとしても、国や都道府県、市区町村などは勝手に解体することはできません。
できるのは、所有者を探して相談することぐらいでしょうか。
さらには、所有者が見つかれば良いですが、相続して空き家になりさらに相続が発生して・・・となると、所有者が誰かも分からない状況になってしまします。
所有者不明土地と名付けられた土地が全国にかなりあります。
関連：所有者不明土地の固定資産税は支払われてるの？問題点を分かりやすく整理してみた。
こうなってしまう前に、相続が発生した場合は、すみやかに売却を促したいということになります。
そのため、相続発生から３年後の年末までに売却すれば3000万円控除します！
という制度になっているわけですね。
売るのか貸すのか迷っている場合におすすめの対策
空き家のまま放置するのは良くないというのは社会的にもそうですが、個人としても良くないですよね。
理由は、空き家でも固定資産税がかかるからです。
建物は老朽化にともない年々減っていき築年数がかなりたっている場合は非課税になっている場合もあります。
ですが、土地に関しては、変わらず毎年請求がきます。
それを毎年ただ払うだけというのは避けたいところです。
とは言え、単純に売るのが良いのか、リフォームして貸すのが良いのか、はたまた建替えてアパートなどにするのか？
迷うこともあるでしょう。
そんな場合には、複数の専門家に相談することがおすすめです。
土地や空き家の活用方法というのは、その土地の場所や個人の資産状況、節税対策などによっても異なってきますので、これがベストという正解はありません。
そうなると専門家も不動産、建築はもちろん、税理士への相談も大事です。
そう言った方が近くにいる場合はその方に相談するのが良いでしょう。
とは言え、すぐに相談できるという方の方が少ないのではないでしょうか。
そんな時には、複数の不動産業者に土地の活用方法を相談することをおすすめします。
複数というのは、業者によって得手不得手はありますので、より多くの考え方を参考にした方が良いという理由からです。
また大手不動産などは、税理士から具体的なアドバイスをもらったり合同のセミナーを開催しているケースもありますので、多角的な意見を聞ける場合もあります。
逆に中小企業では、地場ならでは、人脈があったりニーズを把握していることもありますので、大手にはできない決め細かいサービスを提供しているところもあります。
そのため、大手だけではなく中小企業も含めて土地の活用方法を聞いた方が良いと考えています。
とは言え、じゃあどこに相談する？？
というのが一番迷うポイント。
一番迷うポイントを的確にとらえているおすすめのサービスがありますので最後に紹介しておきます。
タウンライフ土地活用というサービスが土地の活用方法についての悩みに特化したサービスとなっています。
もっと詳しくタウンライフ土地活用について知りたいという場合は、下記コンテンツでも紹介していますのでご参照ください。
もちろん無料で相談できますので、まずは気軽に問い合わせてみてはいかがでしょうか。
